2016/3/8 13:33:44

承租人在哪些情况下可以解除租赁合同并提前退租？

    通常情况下，除非出租人和承租人在房屋租赁合同中特别约定了承租人

可以提前退租，否则，在租赁期限内，承租人应当继续租赁房屋，不得提前

退租。如果承租人提前退租就是一种违约行为，需要承担违约责任。正如前

面分析出租人有权提前收回出租房屋一样，在特定条件下？承租人也是有权

提前退租而免责的，特定条件一般情况下指合同无效和合同解除两种情形。

对于租赁合同无效，自不必说，承租人需要退还房屋，自然提前退租。对于

租赁合同的解除，同出租人具有法定解除权一样，承租人也有法定解除权。

承租人行使合同解除权，也即意味着承租人提前退租。

    对于承租人是否有权解除合同并提前退租，实践中有两种观点：

    第一种观点认为，承租人只有享有法定解除权情形下方能提前退租。

    第二种观点认为，符合提前退租的法定情形，承租人不需要承担违约责

任，但实践中，承租人还可以在无法定事由的情况下，通过自愿承担违约责

任以提前解除租赁合同。

    我们认为，结合现行法律规定，实践中，承租人行使法定解除权主要存

在以下几种情形：

    1．不可抗力。对于因不可抗力导致不能实现合同目的的，出租人和承

租人均有权解除合同。

    2．出租人拒不交付租赁房屋。承租人租赁房屋的目的就是占有使用房

屋，如果出租人拒不交付房屋，承租人承租房屋的目的就不能实现，因而承

租人享有合同解除权。根据《合同法》第216条前段规定，出租人应当按照

约定将租赁物交付承租人。如果出租人不按约定交付房屋，经承租人催告在

合理期限内仍拒不交付房屋的，承租人可以根据《合同法》第94条第(3)

项之规定，行使合同解除权。

    3．租赁房屋部分或者全部毁损、灭失。根据《合同法》第231条规定，

因不可归责于承租人的事由，致便租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租

人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，

致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

    4．对于不定期租赁，承租人随时可以解除合同。对于不定期租赁合同，

承租人与出租人具有相同的随时解除合同的权利，但双方在权利的行使上存

在区别。承租人向出租人发出合同解除通知，合同解除随即生效，而出租人

解除合同时必须在合理期限前通知承租人，以便给承租人留出准备时间，经

过该合理期限，租赁合同才能解除。

    5．租赁房屋危及承租人安全或者健康的，承租人随时有权解除合同。

人的生命健康是最重要的，法律把保障人的生命安全放在第一位，只要租赁

房屋危及人身安全，不问承租人有无过错，承租人即有权解除合同。对此，

《合同法》第233条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租

人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

    6．审判机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用而解

除。这是《房屋租赁合同解释》第8条规定的第一种情形。租赁房屋被审制

机关或者行政机关依法查封，可能是由于出租人的原因，也可能是由于承租

人的原因，不管哪方的原因，只要被依法查封，导致租赁房屋不能使用，承

租人租赁房屋的目的不能实现，则其享有合同解除权。需要注意一点，如果

房屋虽然被查封，但该查封措施仅限制房屋的转让，并未限制对房屋的正常

使用，暂时不影响承租人的正常使用．这种情况下承租人无权主张解除

合同。

    7．权属有争议导致承租人不能使用房屋的！承租人有权解除合同。这

是《房屋租赁合同解释》第8条规定的第二种情形。实践中，需要注意的

是，虽然出租房屋的权属存在争议，但并未影响到承租人对房屋的正常使

用，如针对该房屋的确权诉讼正在进行中，则承租人不熊以此主张解除合

同。实务中，由于房屋权属存在争议，意味着出租人有可能不是房屋的所有

权人或者有权处分人，这有可能影响到租赁合同的效力，进而影响到人民法

院的处理结果。因此，在房屋确权之前，该租赁合同应当认定为效力待定合

同。此时，如果承租人要求解除合同，则应区分两种情形处理：(1)虽然租

赁合同效力待定，但由于房屋的权属争议导致承租人无法使用房屋，不能实

现合同目的，法院可径行判决解除或者确认解除房屋租赁合同，不必等待租

赁房屋的权属确定，即租赁房屋的权属确定对于承租人诉请解除租赁合同没

有影响。(2)虽然权属有争议，也正在处理中，但并未影响到承租人对房屋

的使用，则承租人请求解除租赁合同不应支持，法院应直接判决驳回诉讼请

求，也不必中止诉讼，待房屋确权结果。如果房屋确权结果确定后！承租人

可另行主张。有观点认为，在确权结果未确定之前，法院不应确认承租人的

解除权，同时也不宜直接作出判决，而是等待房屋确权的结果：如果出租人

被确认为房屋的所有人，法院应判决合同不予解除；如果出租人没有被确认

为房屋的所有权人，则法院应认定该房屋租赁合同无效。我们不同意该观

点，因该观点显然与上述司法解释的规定相矛盾。

    8．租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情

况导致房屋无法使用的，承租人有权解除合同。这是《房屋租赁合同解释》

第8条规定的第三种情形。为确保人民群众的健康安全，国家法律对房屋质

量进行了强制性规定，特别就房屋使用条件进行了限制性规定。对于房屋质

量安全，主要集中在《建筑法》和《消防法》的强制性规定上。《建筑法》

第61条第2款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验

收或者验收不合格的，不得交付使用。”《消防法》第13条第2款规定：“依

法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁

止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”因此，

租赁房屋不符合《建筑法》《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规

定并导致承租人不能使用的，承租人可以解除合同。

    9. 一房数租之有效合同不能实际履行的，承租人有权解除合同。该种

情况与上述第二种情形相似，都是承租人无法得到承租房屋，不能实现合同

目的，昱然应赋予其解除其合同的权利。《房屋租赁合同解释》第6条规定，

对于一房数租而各租赁合同有效的，只有一个承租人能够取得房屋，对于其

余不能得到租赁房屋的承租人，其请求解除合同、赔偿损失的，依照《合同

法》的有关规定处理。

    上述情形是承租人可以提前退租的法定情形，且承租人对此不需要承担

违约责任。实践中，还有一种情形，就是承租人在无法定事由的情况下，自

愿承担违约责任以提前解除租赁合同。因为租赁合同是为了满足承租人的使

用房屋的特殊需要，如果承租人确实无租赁的需要，而且承租人愿意支付违

约金或者赔偿损失，应当赋予承租人在自愿承担违约责任的前提下享有提前

解除合同的权利，这对双方利益都是有效的救济。当然，承租人享有解除合

同的权利并不是对任意解约行为的纵容，其必须承担相应的代价。

     法院判决解除合同后如何起算解除日期？

    合同的解除系指合同成立后！因当事人一方的意思表示或者双方的协

议，使基于合同而发生的债权债务归于消灭的行为。由于合同解除后双方合

同关系归于消灭，确定合同解除的时间起算点对双方当事人的权利义务有重

大影响。根据《合同法》第96条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条

第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到

达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合

同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依

照其规定。”也就是说，当事人根据约定解除权和法定解除权主张解除合同

的，首先应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方当事人接到解除

合同的通知后，认为不符合约定的或者法律规定的解除合同的条件，不同意

解除合同的，可以请求法院或者仲裁机构确认能否解除合同。合同解除本身

是契约自由的一种体现，如果有解除权的一方当事人行使解除权而对方没有

异议或双方当事人都有解除权而达成了合同解除协议，均发生解除合同的效

力。只有一方当事人行使解除权而另一方当事人提出异议的情况下．才可能

发生通过司法解除的情况。通过司法解除可以说既是对有解除权人直接行使

解除权的一种补救，又是对其一种纠正，此时的合同解除已由有解除权人直

接解除转化为法院判决或仲裁机关裁决解除。

    根据当事人诉讼请求的不同，法院的判决内容自然也会有所不同。

(l)如果当事人起诉请求法院确认其解除合同通知的效力，属于当事人自行

行使解除权后向法院提起的确认之诉，法院经审理认为对方当事人对解除合

同的异议不成立，则直接判决一方当事人解除合同的通知有效，解除合同效

力的起算日期自然应从通知到达对方时开始。（2)如果当事人的诉讼请求是

判令解除合同，法院经审查符合约定解除或法定解除条件时，可以判决解除

双方当事人之间的合同，这时解除合同效力的起算时间应从法院判决生效之

日起算。法院判决解除合同与法院判决确认一方当事人解除合同通知的效

力，两者的法理基础不同，前者由法院直接解除有效的合同，后者是法院对

已经解除的合同判断是否有效。请求解除合同是面向未来的，前提是合同是

否能够解除处于不确定状态而要求法院在未来予以解除的；确认解除合同通

知的效力是面向过去的，是解决合同是否已经解除的问题。

    在审判实践中，经常遇到租赁纠纷的当事人只起诉要求解除合同而没有

要求法院确认解除通知的效力并主张立即腾退房屋，结果往往是法院判决解

除租赁合同后，承租人拒不腾退房屋，出租人只好再次起诉法院要求承租人

腾退房屋。为了避免出现讼累，浪费司法资源，法院应在审理有关解除租赁

合同的纠纷时，对当事人适当进行释明，让其知晓诉讼请求的不同可能导致

不同的裁判结果。

    总之，根据当事人诉讼请求的不同，解除合同效力的起算时间点也不

同。如果一方当事人请求确认解除合同通知效力的，法院经审查认为对方的

异议不成立，则合同自通知到达对方时解除；如果一方当事人起诉请求判令

解除合同，法院经审查认为符合约定解除或法定解除条件的，则合同自法院

判决生效之日起解除。

    我们同意第二种观点。租赁物所有权变更前因租赁事宜产生的各种纠

纷，应由原出租人处理；租赁物所有权变更后发生的各种纠纷，应由新的所

有人处理。承租人在租赁物所有权变更前存在违约行为，在这种情况下，如

果片面强调原出租人已不是所有人，不允许原出租人根据承租人的违约行为

解除合同，而薪的所有人又没有权利对承租人之前的违约行为追究责任的

话，将出现权利行使的一段空白期，亦有损原出租人的合法权益。另外，现

行法律并未限制所有权变更后，原出租人不可以依据现存有效的租赁合同，

对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权利不仅包括追索所欠租

金，还包括合同解除权。

    租赁期间发生所有权变动，原出租人能否对产权变更前承租人的违约行

为行使合同解除权？

    租赁关系存续期间，租赁物所有权因出租人的买卖、赠与、互易等行为

发生变动时，原租赁合同的效力并不受影响，新的所有人取代原出租人地位

后，应尊重承租人的使用收益权。新的所有人与承租人之间的权利义务内

容，如租金的数额、租期、修缮义务等，均应依照原租赁合同的约定履行。

新的所有人当然地承继原出租人享有租赁合同中的权利，同时承担租赁合同

的义务。而原出租人则脱离租赁关系，不再承担原租赁合同的义务，也不再

享有相应的权利。但是，对于租赁期间发生所有权变动，原出租人能否对产

权变更前承租人的违约行为行使合同解除权的问题，实践中有不同观点：第

一种观点认为，租赁期间发生所有权变动，原出租人不能对产权变更前承租

人的违约行为行使合同解除权。第二种观点认为，租赁期间发生所有权变

动，原出租人仍然可以对产权变更前承租人的违约行为行使合同解除权。

    《中华人民共和国合同法》第二百一十六条  出租人应当按照约定将租

赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。