2015/7/16 22:05:08

出租人在哪些情况下可以解除租赁合同并提前收回房屋？

    契约的拘束力是建立在对自己承诺应予遵守的伦理性、交易安全及信赖保护之上，是契约法最基本的原则，是私法社会及市场经济赖以存在运作的基础。我国《合同法》第8条第1款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”虽然我国立法体系上接近大陆法系国家，但我国《合同法》在整体上采纳了英美合同法的严格责任原则。

    对于出租人在合同履行期间是否有权解除合同j实践中存在不同观点。

    第一种观点认为，按照现代合同法确定的“契约必守”原则，出租人与承租人签订合同后，就应当按照合同约定履行，在租赁期满前，出租人不得随意收回出租房屋，否则将承担违约责任。

    第二种观点认为，出租人不是绝对不能提前收回，而是要根据不同情况而定，也就是必须具备一定的条件才能提前收回。出租人提前收回房屋而不承担违约责任，也就意味着租赁合同无效或者解除。

    我们认为，《合同法》第235条前段规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。但社会现实中，许多出租方在出租房屋后，又因其他原因而需要提前收回房屋，此种情况并不鲜见。在租赁期内的房屋能甭提前收回，出租人与承租人往往意见相左，容易产生纠纷。

    《合同法》第58条前段规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取碍的财产，应当予以返还。《民法通则》第61条第1款前段规定，民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。我国上述法律关于无效合同的法律后果和处理原则，当然适用于无效的房屋租赁合同，也就是说，房屋租赁合同无效，自不发生当事人关于租赁房屋约定的法律效果。因此，在房屋租赁合同无效时，承租人应当将租赁房

屋返还给出租人。

    合同的解除是合同终止的事由之一，是指在合同有效成立后，在一定条件下通过当事人的单方行为或者双方合意终止合同效力或者溯及地消灭合同效力的行为。通常．合同的解除有协议解除、约定解除和法定解除三种形式。协议解除是双方解除，而约定解除和法定解除则属于单方解除范畴。对于合同法定解除权，我国《合同法》第69条、第94条有明确规定，具体列举了六种情形，该六种情形可归纳为两个方面，一是因不可抗力产生法定解除权，二是因一方的违约而产生法定解除权。对于合同解除的法律后果，《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，房屋租赁合同解除后，出租人有权要求承租人返还租赁房屋。实践中出租人拥有法定解除权的情形主要有以下几种：

    1．因不可抗力而解除。《合同法》第94条第(l)项，因不可抗力致使

不能实现合同目的，当事人可以解除合同。不可抗力是不能预见、不能避免

并不能克服的客观情况，如自然灾害、政府行为、社会异常事件等。此为出

租人解除合同最无争议的法定理由。

    2．承租人擅自变动建筑主体和承重结构或者扩建而解除。《房屋租赁合同解释》第7条规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”《舍同法》第219条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

    3．承租人未经出租人同意转租而解除。《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”当然，对于承租人未经出租人同意转租的，出租人享有合同解除权是有一定限制的，如果出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，视为出租人同意转租的推定，出租人不能再以承租人未经其同意为由请求解除租赁合同。《房屋租赁合同解释》第16条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”

    4.承租人未按照租赁房屋的性质使用租赁房屋，并造成房屋损失而解除。《合同法》第219条已就该种情况作出明确规定，前文也已经涉及，此不赘述。但需要注意一点，承租人未按照租赁房屋的性质使用租赁房屋，并造成房屋损失，包含多种情形，如承租人利用租赁房屋进行非法活动，危害公共利益，也属于未按照租赁房屋的性质使用的情况。

    5．不定期租赁，出租人可以随时解除合同。《合同法》第232条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确！依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”实践中，合理的期限应当根据具体情况确定，没有同定标准。

    6.承租人未支付或者迟延支付租金，出租人可以解除合同。根据《合同法》第227条规定，承租人元正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

    对于出租人解除合同的行使方式，主要有两种：一是出租人直接通知承租人解除合同，收回房屋；另一种是出租人向法院起诉，请求解除与承租人之间的租赁合同。

    《中华人民共和国民法通则》第六十一条  民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一万。

    《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得酌财产，应当予以返还。