2015/7/14 22:37:27

租赁房屋没有达到合同约定的交付条件，应当如何进行处理？

    承租人承租房屋的主要目的就是对租赁房屋的占有、使用和收益。因此，出租人必须按照约定向承租人交付租赁房屋。通常情况下，承租人往往是根据自己的需要来选择出租房屋，出租人与承租人一般都会在房屋租赁合同中明确妁定出租人交付房屋的条件和房屋用途，如对于居住的房屋，需要安装空调；对于商业用房，冬天能够供暖等，有的还有其他特殊条件要求。出租人交付的租赁房屋必须符合合同约定的使用条件，能够达到使用目的。这是出租人的首要义务。《合同法》第216条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”司法实践中，租赁房屋没有达到合同约定的交付条件应当如何处理的问题存在不同观点：

    第一种观点认为，租赁房屋没有达到合同约定的交付条件，承租人可以解除合同。

    第二种观点认为，租赁房屋没有达到合同约定的交付条件，出租人与承租人之间应当首先协商解决，能够达成补充协议的，按双方补充协议执行；如果不能协商解块？则再应视情况减少租金或者解除合同。

    我们认为，第二种观点较为全面、合理。

    出租人除按时交付符合合同约定条件的租赁房屋之外，还要保证该房屋适于合同约定的使用、收益的目的。如不适于合同约定的使用、收益目的，则承租人的目的无法实现，实与未为交付无异。譬如，约定以营业为目的而为房屋租赁的，出租人不得交付仅适于居住而不适于营业之房屋。当然，出租人在将适于使用、收益状态的租赁房屋交付于承租人之后，出租人不仅负有消极的不得妨碍承租人使用、收益的义务，而且还负有承担对租赁房屋在租赁其间的瑕疵担保义务。

    如果出租人交付的房屋不符合双方合同约定条件的，出租人与承租人之间应当首先协商解决，能够达成补充协议的．按双方补充协议执行；如果不能协商解决，则应视出租人交付房屋的情况来确定处理方案。如出租人交付的房屋存在一定缺陷，且该缺陷致使承租人无法正常使用房匡，则承租人可以要求出租人限期修复或减少租金；承租人也可以要求解除房屋租赁合同，并要求出租人承担违约责任。

    《中华人民共和国合同法》第二百一十六条  出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。