2015/7/13 9:30:44

在房屋租赁期间，承租人擅自变动承租房屋结构的，应当如何进行处理？

    根据房屋租赁的性质，承租人对承租房屋仅享有占有使用权，而无处分权，因此，为保证房屋的使用寿命和安全，通常租赁合同中会约定租赁房屋的用途，如住宅用、商用、生产用等等。承租人不经出租方同意，改变约定的租赁房屋用途！擅自改变房屋结构，会对房屋使用寿命和安全有重大影响，对此，法律一般都作出禁止性规定。因此，承租人在承租期间必须保持承租房屋及附属设施的现状。《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”另外，<商品房屋租赁管理办法》第10条也规定，承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和谩施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。

    房屋租赁期间，承租人擅自变动承租房屋结构的，出租人是否享有立即解除权，实践中存在不同观点：

    第一种观点认为，承租人擅自变动承租房屋结构属于重大违约，出租人当然可以立即解除合同并主张赔偿。

    第二种观点认为，当出租人以《合同法》来行使租赁合同解除权时，必须以合理期限未恢复原状为条件，即首先在“合理期限”内要求承租人恢复原状，承租人在此合理期限内不予恢复的，出租人才能够行使解除权，否则，出租人不可以直接行使合同解除权。

    《建设工程质量管理条例》第15条第2款规定：“房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。”第69条第1款及第2款规定：“房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的．责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款。有前款所列行为，造成损失的，依法承担赔偿责任。”上述规定的中的建筑使用者当然也包括房屋承租人。对于房屋租赁关系来讲，属于私法范畴，尊重当事人意思自治，由《合同法》规范调整。《合同法》第217条前段规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。”第219条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”

    根据上述规定，承租人不经出租人同意，擅自改变房屋用途，如住宅用改为商用等，则出租方有权解除租赁合同，将出租房屋收回。对于承租人对房屋进行改建、扩建的，也应经出租方同恚，并应报房管、规划部门审批，否则即为违章建筑，同时也侵犯了出租房屋所有权。如果承租人确需变动房屋的结构及附属设施，必须履行一定的手续，在征得出租人同意并且双方签订书面合同后，方可开始动工。如因承租人过错造成房屋损坏的，还要由承租人负责修复或者赔偿。<房屋租赁合同解释》第7条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照《合同法》第219条的规定处理。因此！承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，出租人有权解除合同并要求赔偿损失：<1)承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，致使出租房屋受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失，但出租人合同解除权以出租房屋受损为条件。(2)承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人有权请求解除合同并要求赔偿损失。

    实务中应注意，出租人作为房屋所有权人，对于承租人擅自改变房屋结构造成房屋受损时，可以根据《物权法要求承租人恢复原状，其是基于物权保护原则请求的，不受合理期限的限制，可以随时要求。但是当出租人以《合同法》来行使租赁合同解除权时？必须以合理期限未恢复原状为条件，即首先在“合理期限”内要求承租人恢复原状，承租人在此合理期限内不予恢复的，出租人才能够行使解除权？否则不可以直接行使合同解除权。

    总之，承租人需要改变租赁房屋约定的结构或用途时，应征得出租方的同意，否则将承担相应法律责任。

    《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。