2015/7/9 9:05:13

承租人未经出租人同意转租房屋的，出租人是否可以解除合同？

    转租，是指承租人不退出租赁合同关系，而将租赁物出租给次承租人使用、收益的行为。转租后承租人虽然仍是租赁关系的当事人，但实际上是将租赁物有偿的转移给第三人即次承租人使用收益，而租赁物如何进行使用收益，对出租人有着直接的利害关系。

    对于转租行为，近现代各国民法都有相应的规定，大体可分为三种立法模式：(l)限制主义立法模式。承租人转租必须经出租人同意，非经同意不得转租。德国、日本等国民法采用此种立法模式。(2)自由主义（或称放任主义）立法模式。除出租人与承租人之间有不准转租的特别约定外，承租人可以自由转租，而无须征得出租人同意。法国、奥地利等国民法均采用此种立法模式。(3)区别主义立法模式。不一概规定非经同意不得转租或无须同意即可转租，而是区分动产租赁和不动产租赁。对动产租赁适用限制主义，不允许自由辖租；对不动产租赁则适用自由主义，允许承租人自由转租。意大利、俄罗斯及我国台湾地区采取此种立法模式。

   对于未经出租人同意，承租人将租赁的房屋又转租给第三人，承租人与第三人之间的转租合同的效力如何认定，实践中存在不同观点：

    第一种观点认为，转租合同有效。转租行为是当事人真实意思的表示，是合法的民事法律行为，依据《民法通则》第54、55条之规定，转租合同是有效合同。

    第二种观点认为，转租合司无效。我国《合同法》第51条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效，否则就是无效合同。

    第三，合同效力待定。在出租人不知的情况下，承租人将房屋转租给次承租人后，出租人知道转租的事实，此时出租人可能会产生两种态度，一种是同意；一种是不同意。如果出租人同意转租！那么转租合同有效；如果出租人不同意转租，那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的租赁合同，如果出租人解除该合同，转租合同也就无效。因此，在出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。

    我们同意第三种观点。

    承租人未经出租人同意擅自将租赁物转租他人，直接破坏了出租人对承租人的信任，也直接损害了出租人对租赁物的所有权或处分权，同时造成多层次的租赁物占有关系，增加了出租人要求返还租赁物的困难或使出租物的毁损程度加重。因此，未征得出租人同意，承租人将租赁物转租他人的，出租人有权解除合同。是否行使解除权由出租人选择，但不同的选择产生不同的法律效果：不行使解除权的，租赁合同与转租合同仍然存续；行使解除杈的，租赁合同转租合同同时终止。

    另外，实践中还应当合理认定“出租人同意”，同意包括事前授权和事后追认。只要有证据表明出租人知悉并认可转租行为，如出租人知道承租人转租后仍与其保持长期租赁关系、增加租金等，应当认定出租人同意转租意思的默示追认。根据《合同法》第95条第2款规定，解除权的行使经对方催告后合理期限内不行使即消灭。另外，对于出租人知道或者应当知道承租人转租房屋，但是在合理期限内未提出异议的，其也无权以此为由请求解除

合同，该合理期限一般可以确定为6个月。《中华人民共和国合同法》第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

    法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。