2015/7/8 8:47:52

如何认定承租人是否正当使用出租房屋，未正当使用，出租人如何救济？

    承租人租赁房屋的目的就是为了使用房屋，这是承租人的一项基本权利。由于承租人对租赁房屋仅有占有使用权和收益权，并没有所有权，租赁期满后要把房屋返还给出租人，因此承租人就有义务保证租赁房屋符合其本身的品质和效用，以供其使用。同时任何物经过使用都有正常消耗，会不断折旧，最后丧失其价值，租赁的房屋也不例外。只是不同的物使用方法不同，其折旧率也不同，这就要求承租人应当按照约定的方法和用途正当使用租赁的房屋，这是承租人的一项义务。

    对于租赁物发生损耗或损失，承租人应否承担相应责任，实践中有不同观点。

    第一种观点认为，承租人应负有按约定的方法使用租赁物的义务。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，因属于正常损耗，不承担损害赔偿责任。承租人不按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，实为承租人违约的结果！因而出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

    第二种观点认为，实践中如果当事人并没有约定使用租赁物的方法！致使租赁物发生掼坏的，要根据使用的方法正确与否，确定承租人的责任。如果承租人为正常使用，即便租赁物受到损坏，也不应当承担赔偿损失的责任。

    我们认为，依据我国《合同法》第217条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”国外立法对承租人的该项义务也有相同或相似的规定。例如，《法国民法典》规定， 承租人应依照租赁契约规定的目的使用租赁物；在契约无规定时，依照当时情况所推定的目的使用之；如承租人使用租赁物于非约定的目的，或者使用的方法可能对于出租人发生损害时，出租人得斟酌情形，请求解除契约。我国台湾地区“民法”规定，承租人应依约定方法为租赁物之使用、收益，无约定方法者，应以依租赁物之性质而定之方法为之。承租人违反前项规定为租赁物之使用、收益，经出租人阻止而继续为之者，出租人得终止契约。

    一般认为，承租人使用出租房屋的方法标准有两个：一是按约定的方法使用，具体包括：1．房屋租赁合同约定的使用方法；2．双方补充协议约定的使用方法；3．按照合同有关条款或者交易习惯确定使用方法。如果约定租赁房屋用途的，必须按约定的用途使用。如合同约定租赁房屋为居住的，承租人就应用于居住，而不能将该房屋用于商业性使用，如开饭店或商店。二是按出租房屋的性质确定使用方法，只有在没有约定出租房屋使用方法的情况下，才能按照出租房屋的性质确定使用方法。

    承租人按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，致使出租房屋受到损失的，承租人不承担损害赔偿责任，对此！《合同法》第218条有朗确规定。主要原因在于，承租人按照约定的方法或者租赁房屋的性质正常使用，租赁房屋因使用受到的损耗是一种合理的情况，随着使用，其价值都会逐渐变小。出租人在出租他的物品时，应当知道其正常损耗的情况，在合同中订立了使用方法，就意味着出租人认可了这种正常的损耗，并且实际上出租人已把这种折旧的价值计人了租金中，而承租人对此并无过错。因此，只要承租人按照约定的方法使用租赁物，对租赁物的正常损耗、价值的减少不需要承担责任。

    按约定方法使用租赁房屋既是承租人的一项基本义务，又是承租人的一项基本权利。如果承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，根据《合同法》第219条规定，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人没有按照约定或者租赁物的性质使用租赁物，使租赁物减少了价值，是一种损失，而不是损耗。损耗是合法的、正常的；损失是非正常的，是由于违约行为造成的。由于其违约的行为造成的损害，承租人应当承担损害赔偿责任。因为承租人不按约定的方法使用租赁房屋，是一种根本违约的行为。

    《中华人民共和国合同法》第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。