2015/7/7 9:34:05

   双方订立了长期租赁合同，但约定如果承租方逾期十天不缴纳租金，出租方可以解除合同。一旦承租方逾期未缴纳租金，出租方能否解除合同？

    所谓合同解除就是指在合同有效成立之后，尚未开始履行或者尚未全部履行完毕之前，根据法律规定或因当事人一方的意思表示或者双方的协议，使基于合同而发生的民事权利义务关系自始消灭或者向将来消灭的一种行为，是合同效力的非正常终止。它既可以是单方行为，也可以是双方行为。

    需要指出的是虽然我国《合同法》第93、94条规定了协议解除、约定解除、法定解除三种合同解除的方式。协议解除，大陆法系称之为“合意解除”，指合同成立之后未履行完毕以前，当事人双方通过协商而使合同效力消灭的双方法律行为，其实质是依第二个合同解除第一个合同！从而达到使合同效力消灭的目的。约定解除，指当事人以合同形式，约定为一方或双方保留解除权的解除。我国《合同法》第93条第2款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”约定解除的意义在于作为一个市场主体，为了适应复杂多变的市场情况，当事人有必要将合同条款规定得更细致、更炅活、更有策略性，其中应包括保留解除权的条款，使自己立于主动而有利的地位。法定解除，指合同一方当事人因法定的合同解除事由出现，行使解除权从而使合同效力溯及既往的消灭的一方意思表示。

《合同法>第227条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。而且，按规定，租赁期限在6个月以上的，应当采用书面形式订立租赁合同。未采取书面形式订立合同的，视为不定期租赁。出租人随时有权解除租赁关系，但应当在合理期限之前通知承租人。

    实践中，对于双方订立了长期租赁合同，但约定如果承租方逾期十天不缴纳租金，出租方可以解除合同，一旦承租方逾期未缴纳租金，出租方能否解除合同存在两种观点：

    第一种观点认为，出租方解除合同的行为有效。因为出租方和承租方自行约定了租赁合同的解除条件，当条件成就时，出租方就可以行使解除权，解除合同。

    第二种观点认为，应当具体问题具体分析。租赁合同的签订通常都是几年，当事人为了生产经营大量投入，如果一旦解除，损失很大。如果承租方不缴纳租金，告知后仍不缴纳，使得出租方收取租金的合同目的不能实现，此时出租方享有合同解除权。

我们同意第一种观点。

合同解除的条件在审判实践中存在很大争议，由于传统的观念，对解除

合同是否影响社会利益和公共利益之顾虑，对当事人的约定审查过于严格。合同法属于私法范畴，合同解除属任意性法规内容，如果公共利益没有法律上的限定，就应依法确认当事人之间的约定，对双方当事人约定解除合同一般应予以认定有效。

    《合同法》第227条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，这是对出租方和承租方就合同解除条件没有明确约定的情况下，法定的解除情形。虽然在《合同法》分则当中对租赁合同的法定解除条件进行了规定，但也不能因此认力当事人没有自行约定解除条件的权利，当事人对租赁合同的解除条件是有权利自行约定的，法律只是对可以解除租赁合同的法定条件进行了规定，并不排斥当事人自行约定。

    《中华人民共和国合同法》第二百二十七条  承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。