2015/7/6 9:22:29

房屋交付后，承租人延期交付租金或不支付租金，出租人如何维护自己的权益？

    出租人出租房屋的目的就是收取租金收益，承租人也是以支付租金为代价取得租赁房屋的使用权。为避免合同履行中发生纠纷，一般租赁合同中都明确约定了租金支付期限和支付方式，是租赁合同的主要条款。租金的支付期限可以按年、月、日计算，也可以小时计算。租金的支付可以是一次支付，也可以是分期支付；一次支付可以是事前支付，也可以在租赁期间届满之后一次支付，这些都由双方当事人在合同中约定。在实际生活中，一些当事人在订立合同时由于种种原因，未约定租金支付期限或约定的不明确，给合同的履行带来了一定的困难，这就需要当事人进行进一步的协商。承租人应当按照合同约定的时间、金额、方式向出租人支付租金，这是承租人的主要义务。《合同法》第227条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”据此，承租人在租赁期间无正当理由不得拒付和迟延支付租金，否则应承担相应的法律责任。但承租人在有正当理由的情况下，可以延期支付甚至拒付租金，且币需要承担违约责任。

    承租人无正当理由不支付租金，出租人是否享有即时解除合同的权利，实践中有两种观点：

    第一种观点认为，如果承租人无正当理由未支付或迟延支付租金，则属于一种违约行为，应承担违约责任，出租人有权解除合同。

    第二种观点认为，出租人应当给承租人一个合理的期限，要求承租人限期支付，如果承租人逾期仍不支付，则出租人有权解除租赁合同，收回房屋，并要求承租人承担赔偿损失。

    我们赞同第二种观点。

    实践中，承租人具有正当理由拒付租金主要包括以下几种情形：l．不可抗力或意外事件，使租赁房屋部分或者全部毁损、灭失的，承租人已无法对租赁房屋使用、收益，承租人可以不支付租金；2．因出租人没有履行合同约定义务，如交付的租赁房屋不符合约定的使用条件；在租赁期间租赁房屋出现质量问题，出租人拒不维修的；3．承租人自身特殊情况导致暂时无力支付租金。如，承租人租住房屋后，生重病住院，经济上出现暂时困难，无力支付到期租金，此时可以适当延缓交付租金。

    如果承租人无正当理由未支付或迟延支付租金，则属于一种违约行为，应承担违约责任。出租人可以就此与承租人进行交涉，督促承租人尽快支付租金。当然，出租人应当给承租人一个合理的期限．要求承租人限期支付，如果承租人逾期仍不支付，则承租人有权解除租赁合同，收回房屋，并要求承担赔偿损失。对于合理期限，应当由双方协商，并参照根据到期租金的数额、承租人的支付能力以及出租人的经济状况等因素来确定。承租人经催告后在合理的期限内仍不支付租金的：出租人可以解除合同。因此！承租人拒付或者延朝支付租金，出租人不能直接选择解除合同，必须经过给承租人一个合理期限的催告期，否则，不能支持出租人直接解除合同的诉讼请求。租赁合同被解除后？租赁期间尚未届满的，合同终止履行，承租人应返还租赁房屋，承租人欠付的租金以及对出租人造成的损害，应当进行清算。

    《上海市房屋租赁条例》的相关规定值得借鉴。该条例规定，房屋承租人延期支付租金的，应当支付违约金，违约金的数额按照租赁合同约定的标准计算；租赁合同未约定的，按照拖欠租金额的40400的标准计算。承租人逾期不支付租金累计超过6个月的，出租人可以解除租赁合同，但租赁合同另有约定的，从其约定。

拒付租金正当理由的判断标准如何认定？

根据《合同法》的规定，承租人无正当理由未支付或者延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。对于如何判断“正当理由”成为实务上的难点。在租赁房屋改造的情形下，如果房屋质量本身有瑕疵，出租人有维修义务，在其不履行维修义务对整体房屋使用产生重大影响的情况下，承租人拒付租金是有“正当理由”的；如果是改造的责任在于承租人，出租人没有维修义务，承租人不能以此为由拒付租金。对于质量问题应当启动鉴定程序确定房屋存在质量问题的严重程度及原因？从而判断承租人提出的拒付租金是否有“正当理由”。

    《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。