2015/7/3 9:01:36

房屋实际使用人与承租人构成并存的租赁合同，签约的承租人是否应承担支付租金的义务？

    找国《民法通则》规定成立法人需有自己的场所，实践中办理营业执照等均需出示经营场地的证明。商业用房租赁合同中，承租人租赁房屋的目的多在于经营或办公，因此，签订租赁合同与注册成立公司在时间节点上的不同，导致大量以经营为目的的租赁合同中签约的承租人多为自然人，如公司法定代表人或股东，具体表现形式有以下三种：1．合同中列明承租方为自然人，同时约定公司成立后由公司承担承租人的权利义务；)．合同中列明承租方为自然人，同时约定房屋用于某类行业的经营；3．合同中仅列明承租方为自然人，房屋实际由之后成立的公司使用。

    就上述第一种情形？实践中并无太大争议，即适用《合同法》第88条关于权利义务概括转移的规定确定义务承担者。此种处理方式符合合同自由原则，反映了市场经济的本质要求，即当事人可以依照自己的意愿订立合同，决定相互间的权利义务关系。

    对于后两种情形，实践中分歧较大：

    第一种观点认为，租赁合同虽以个人名义签订，但一旦公司成立，并实际使用房屋后，个人行为所产生的法律后果自然归属于公司，尤其是约定房屋用途的情形下，善意的出租人有理由相信承租人的签约行为即是公司的行为，个人无需承担承租人的义务。

    第二种观点认为，依据合同严守原则，签约个人仍需承担支付租金的义务。

    我们认为，第二种观点遵循了合同的相对性原则，更符合法理。合同相对性原则是合同制度的奠基石，贯穿于合同设立、变更、移转、消灭的整个过程，也是债权区别于物权的重要标准。合同相对性包括主体的相对性、内容的相对性、责任的相对性。其中责任的相对性，是指违约责任只能在特定的当事人之间，即合同关系的当事人之间发生。而且，第二种处理方式虽存在可能加重自然人作为公司发起人的签约责任以及因自然人再度向公司主强权利而引发后续诉讼等弊端！但对于出租人债权的保护相对较为周到。

    《中华人民共和国合同法》第八十八条  当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。