2015/6/26 9:38:36

因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，租金能否调整？

    出租人对租赁物应当享有所有权或者处分权，即出租人有权出租租赁物，应当保证第三人在租赁期间不能就租赁物主张任何权利，否则，出租人应当承担相应的责任。这里的第三人主张权利，可以是第三人作为租赁物的所有人主张出租人无权处分，该租赁合同无效，也可以是第三人作为租赁物的抵押权人，在义务人不履行义务时，要求实现抵押权。因第三人主张权利！致使承租人不能对租赁物使用、收益的，如第三人主张实现房屋的抵押权，使承租人无法继续租住，这时的责任应由出租人承担，承租人可以要求减少租金或者不支付租金，给承租人造成损失的，应当给予赔偿。需要注意的是，承租人应当是善意相对人，即承租人在订立合同时不知道出租人没有处分权，如果承租人在订立合同时明知出租人对该租赁物没有处分权，而愿意承担第三人主张权利的风险的，出租人就不承担责任。在第三人主张权利时，承租人应当及时通知出租人，因承租人怠于通知致使出租人能够补救而未能补救的，出租人对承租人的损失不录担赔偿责任。

    第一种观点认为，只要是非承租人自己过错，承租人就可以向出租入主张减少租金或者不支付租金。出租人不得以系第三人主张权利为由而免除自己的责任。

    第二种观点认为，按照合同相对性原则，承租人仍应按照合同约定支付租金，至于第三入主张权利给承租人造成的租金损失，承租人可另行向第三入主张。

    我们同意第一种观点。

    租赁合同的出租人有担保第三人不就租赁物主张任何权利的责任。合同法规定，因第三人主张权利，致使承租人不能就租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

    因第三人主张权利，承租人减少或不支付租金的条件是：(1)第三人向承租人主张权利。这里的权利既可以是第三人作为租赁物的所有权人主张出租人对租赁物无处分权；也可以是租赁物的抵押权人在义务人不履行义务时主张实现抵押权。(2)第三入主张权利使承租人不能对租赁物使用和收益。(3)承租人主观上应当是出于善意，即在订立合同时不知有权利瑕疵。如果在订立租赁合同时承租人明知出租人对租赁物无处分权而订立合同，视为自愿承担第三人主张权利的风险，承租人不得请求减少或者不支付租金。

    《中华人民共和国合同法》第二百二十八条  因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

    第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。