2015/6/24 11:18:57

合同履行期限较长而市场变化较大，当事人要求调整租金的标准如何处理？

   租赁期限是指租赁合同的存续期间。《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的！超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”可见，租赁合同的期限可以长达20年，而房地产市场本身存在着变动大、风险高的特性，不可预料的因素多，如果租赁合同的租金是固定价，履行过程中？出租人提出增加租金或者承租人提出减少租金，要求对租金进行调整，对此应如何处理？如果双方当事人协商一致调整租金，根据意思自治原则，法律不得对此作出干预。但如果双方当事人不能协商一致，是否允许履行中调整租金，如果允许，其的法律依据又是什么？这是审判实践中亟需解决的问题。

   房屋租赁合同履行过程中，对于租金能否调整，实践中存在三种不同观点：

   第一种观点认为，租金不允许调整！理由是契约严守原则。因为双方订立合同时应预料到风险和后果，如果允许随意调整租金！则使租赁关系处于变化状态，影响租赁的安全与稳定。

   第二种观点认为，租金允许调整，理由是情势交更原则。因为市场的变动，发生订立合同时当事人不能预见并且不能克服的情况，改变了订立合同的基础，使当事人之间的利益重大失街，应当允许当事人采取补救措施。

   第三种观点认为，租金允许调整，理由是公平原则。因为市场是一个复杂的运动过程，囿于人的有限理性，人们对未来市场的变化的预测极其困难，整个交易过程充满风险，以公平原则处理，能够在当事人之间对风险进行合理配置。

   我们认为，对待此类问题应慎重处理，具体问题具体分析。上述观点从不同的角度出发，也各自有一定的法律依据。一般情况下，对租金不能随意调整，这是合同严守原则的具体体现。当事人既然订立较长期限的租赁合同，在订立合同时，应当充分考虑到商业风险和行为后果，虽然在合同履行过程中，不动产价值发生重大变化，但这不属于不能预见并且不能克服的情况，事后反悔，有悖于诚实信用原则。

   但是，如果出现不能预见并且不能克服的情况，改变了订立合同的基础，使当事人之间的利益重大失衡，根据情势变更原则应当允许调整租金，实现对当事人利益的救济和平衡。

   《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的j当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。