2015/6/19 9:45:45

房屋租赁合同未到期，出租人强行解除房屋租赁合同并将房屋出租给善意第三人，原承租人是否可以请求继续履行合同？

    继续履行也称为实际履行、强制实际履行。这种违约救济方式，是指债务人未履行合同或履行合同不符合约定时，债权人请求法院强制其按合同的规定，继续履行合同义务。通过实际履行，最终使债权人实现原合同的履行利益。在大陆法上，实际履行责任是违约责任的主要形式。法国合同法上，实际履行责任是一种最基本的、优先于赔偿损失的救济措施。在《德国民法典》中，强制实际履行是对违约的首要补救方法。在英美法上，根据普通法规则，普通法院只能采取损害赔偿的方法，弥补受害人的掼失，实际履行是衡平法上的补救措施。根据英美法，实际履行的补救方式的运用情况是：只有在损害赔偿不能作为一种充分的补救方法时才能得以应用。《联合国国际货物销售合同公约》与《国际商事合同通则》也均将实际履行规定为违约的救济手段。

    我国《合同法》同样重视合同的实际履行。第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，”但我国《合同法》第110条还规定，对于法律上或者事实上不能履行的、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高的、债权人在合理期限内未要求履行的，则不适用实际履行。

    由此可见，《合同法》对继续履行的规定有三个特点：第一，仍然遵循大陆法系重视继续履行的做法，而且将继续履行放在了违约救济形式的第一位，继续履行成为违约救济的首要措施，这有利于合同的实现。第二，《合同法》借鉴了<国际商事合同通则》对继续履行的规定，将违约分为不履行金钱债务与非金钱债务，对违反非金钱债务的实际履行进行限制，限制主要有三：一是法律上或者事实上不能履行；二是债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；三是债权人在合理期限内未要求履行。第三，依然强调只有受损的一方可要求违约方采取实际履行的补救措施。

    房屋租赁合同未到期，出租人强行解除租赁合同收回房屋，并将房屋出租给善意第三人，原承租人是否有权请求继续履行房屋租赁合同？关于这个问题，存在两种截然不同的观点。

    第一种观点认为，房屋租赁合同合法有效，双方当事人应依约履行。现出租人违反合同约定，强行解除合同，应承担违约责任。我国《合同法》第107条规定的违约责任的方式有继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等形式，因此，承租人请求继续履行合同的，人民法院应该支持。

    第二种观点认为，房屋租赁合同合浩有效，当事人应依约履行。在出租人违反约定强行解除合同的情况下，承租人有权请求继续履行。但是，我国<合同法》第110条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行！但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”因此！当事人请求违约继续履行的前提是有继续履行的可能，在法律上或者事实上不能履行的情况下，法院不能支持当事人的请求。由于出租人已经将房屋租赁给善意第三人，使承租人请求继续履行合同成为事实上不能履行，因此承租人的请求不能支持。

    我们同意第二种观点。具体理由如下：

    第一，请求法院判决继续履行的前提条件必须是债务能够继续履行。我国《合同法》第107条规定，在当事人违约的情况，另一方可以请求继续履行。但是需要注意的是，我同<合同法》第110条规定了不能请求继续履行的几种情况，其中第一种情况是法律上或者事实上不能履行的，不能要求继续履行。第一种观点在强调违约责任的继续履行上并没有错误，但是这种观点却忽略了我国《合同法》第l10条明确规定的排除继续履行的情况？在适用法律上是不适当的。

    第二，从对第三人的合法利益的保护角度看。根据第一种观点的理由，出租人必须解除同第三人的房屋租赁合同，这必然又构成另一个违约，从而使得出租人针对同一租赁标的必然存在两个违约行为，这样的处理结果对于保护交易安全并不合理。因为，过多的违约使得合理信赖的第三人的利益不能受到很好的保护，必然给社会的资源带来更多的浪费。第二种观点在肯定出租人对承租人的违约同时，维持了出租人同第三人的合同效力，并保持该合同的履行，在违约成本上显然更少，也更有利于保护合理信赖的第三人的利益。

    第三，从对承租人的利益保护角度看。采取第二种观点，并不代表币支持承租人因出租人违约所遭受的损失。在承租人不能请求继续履行合同的情况下，完全可以根据《合同法》第107条的规定，请求采取赔偿损失的方式要求出租人承担违约责任！这样的救济方式同样也可以使承租人的损失获得保护。

    《中华人民共和国合同法>第一百一十条  当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

    （一）法律上或者事实上不能履行；

    （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

    （三）债权人在合理期限内未要求履行。