2015/6/18 9:39:26

出租人故意隐瞒订约前出租房屋已被抵押的事实，应当如何承担责任？

   可撤销民事法律行为，是指已成立的民事法律行为因欠缺法定有效要件，得因享有撤销权的一方当事人行使撤销权时，除法律另有规定者外，溯及自始归于无效的民事法律行为。我国以前的有关民事立法对民事法律行为可撤销的原因则规定较窄，如《民法通则》第59条仅规定其为重大误解与显失公平。这种立法例，实质上是过分强调国家干预的结果。因此，我国《合同法》改变了以前民事立法的做法，基本采取目前世界各国或地区的通行作法。该法第54条规定，合同可撤销的原因为：(1)阻重大误解订立的；(2)在订立合同时显失公平的；(3)方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的。

   缔约上的过失责任，是指缔约人故意或过失违反先合同义务而给对方造成信赖利益或固有利益的损失时应依法承担的民事责任。②所谓先合同义务，是指缔约人双方为签订合同而互相磋商时依诚实信用原则产生的洼意义务！而非合同有效成立后所产生的给付义务，它包括互相协助、互相照顾、互相保护、互相通知、互相忠诚等义务。缔约上的过失责任主要具有以下特征：1．缔约上的过失责任，是以先合同义务的存在为前提，是缔约人故意或过失违反先合同义务的法律后果，与合同是否成立或是否有效没有必然联系。这种先合同义务，是一种基于诚实信用原则而产生的法定义务。2．缔约上的过失责任，仅仅产生于缔约人双方为订立合同而接触、磋商的过程中，以双方当事人存在着特殊联系的关系为前提和基础。缔约上过失责任所保护的是权利人的信赖利益或固有利益，而非履行利益。

   出租人的抵押行为发生在订立租赁合同前，在订立租赁合同时，出租人故意隐瞒抵押这一与合同条款相悖的重大事实，违反先合同义务，已经构成欺诈。该欺诈行为最终导致承租人解除合同并造成经营损失的，出租人应当承担民事责任。但对于该民事责任的性质是违约责任还是缔约过失责任，认识不一致。

   第一种观点认为，出租人应承担缔约过失责任。出租人在签订租赁合同前隐瞒了出租房屋被抵押的事实，其实施的欺诈行为违反了先合同义务，承租人可基于缔约过失责任要求出租人承担赔偿责任。

   第二种观点认为，出租人应承担违约责任。出租人未告知已将出租房屋抵押给抵押权人的情况下，出租人构成欺诈。根据《合同法》第54条第2款规定，承租人可以自知道或应当知道撤销事由之日起1年期间请求法院撤销或变更合同。

   我们同意第二种观点。

   首先，缔约过失责任一般适用于合同未成立，成立但未生效、无效或者被撤销的情况，赔偿的范围也只能是信赖利益损失。

   其次，在合同有效的情况下，双方当事人受合同效力拘束，对一方违反约定致他方损害的行为，由违约责任剞度对受损方提供法律救济，或受损一方可通过合同履行获得履行利益来弥补。因此，缔约过失责任不应介入合同有效场合。

   再次，违反先合同义务的欺诈行为并不必然给受欺诈方造成损失，在个别情况下，受欺诈方还可能因此获利，所以法律赋予当事人可以行使撤销权，也可以不行使撤销权而使合同有效成立。

   最后，还有一种情况是，欺诈行为本身不违反合同约定，一定时间内没有产生实际损害。但是如果该欺诈行为所依托的事实发生了变化，随之可能导致欺诈方违约。出租人不能继续履行将租赁物交给承租人使用的主要义务，构成根本违约，因此，应承担违约责任，赔偿承租人的损失。

   《中华人民共和国合同法>第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

   （一）因重大误解订立的；

   （二）在订立合同时显失奢平的。

   一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危？使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

    当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。