2015/6/17 9:40:26

一房数租对租赁合同的效力有何影响？

   伴随我国城市化进程的加快，大量人口涌入城市，鉴于日益高涨的房价，使得城市房屋租赁市场异常火爆，房屋租赁价格也节节高升。为了获取更大利益，一些不讲诚信的出租人往往在将房屋出租人他人后，又与其他承租人签订房屋租赁合同，“一房二租”甚至“一房数租”在实践中屡见不鲜。如何正确处理在同一出租房屋存在的两个以上有效的房屋租赁合同，而承租人均主张履行合同的情况，是当前司法实务中急需解决的问题。因为租赁的房屋只有一个，最终只能有一份合同得到履行。但根据债权平等性原则，几份有效的租赁合同是完全平等的，不应有先后之分。

   对于“一房数租”情况下，哪一个承租人拥有房屋的租赁权，实践中观点不一：

   第一种观点认为，根据债权平等性原则，几份有效的租赁合同在均有效的前提下，不应有先后之分，所有承租人均有权拥有房屋的租赁权。

   第二种观点认为，应当考虑承租人是否办理备案登记手续、是否占有租赁房屋、租赁合同成立时间等因素，区别对待租赁合同履行主体。

   我们倾向于第二种观点。

   我们认为，<房屋租赁合同解释》第6条觏定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；’（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”据此，处理此类纠纷应当按照上述原则处理。如果承租人已经合法占有租赁房屋的，则该承租人应当优先承租该房屋，履行租赁合同，而其他承租人则只能向出租人请求解除合同，追究出租人的违约责任，赔偿损失。如果数个承租人均未占有使用租赁房屋的，则已经办理登记备案手续的承租人应当优先履行租赁合同，有权占有使用租赁房屋。如果数个承租人在签订租赁合同后均未办理登记备案手续，则租赁合同成立在先的承租人优先履行租赁合同。

   在实务中需要注意，对于上述“一房数租”的处理规则，仅适用于数个租赁合同均为有效的前提下，无效租赁合同则不适用。这就要求人民法院在处理此类案件时，首先要对租赁合同的效力作出审查，然后再按上述规则处理。适用上述规则时，还应注意以下几个小问题：

    1．承租人合法占有租赁房屋是指基于有效租赁合同关系的占有，该占有是出租人与承租人双方履行租赁合同的结果，除此之外，不能视为上述司法解释中规定的“合法占有”。

    2．租赁合同备案不影响租赁合同的效力，但其在一定程度上体现了不动产占有与使用权转移的公示功能，可以方便当事人查阅，使第三人能够清楚地了解该租赁合同的存在及具体内容，从而客观上起刭公示效果，因其没有承租人直接占有使用租赁房屋公示的效果明显和直接，故其排在第二顺位。

    3．合同成立在先是指在数个有效租赁合同，中成立的时间在先。合同成立与合同生效不是一回事，二者既有联系又有区别。合同生效必须以合同成立为前提，但合同成立并不意味着合同立即生效。因此，在该规则当中，适用的前提是数个租赁合同均为有效，这样成立时间在先的租赁合同应当具有优先权。判断合同成立在先的时间应当是指当事人最后签字或者盖章的时间。

   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条 出粗人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

   （一）已经合法占有租赁房屋的；

   （二）已经办理登记备案手续的；

   （三）合同成立在先的。

   不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。