2015/6/15 9:59:02

是否竣工验收对房屋租赁合同的效力有何影响？

    工程竣工验收是指建设工程依照国家有关法律、法规及工程建设规范、标准的规定完成工程设计文件要求和合同约定的各项肉容的基础上参与建设活动的有关单位共同对检验批、分项、分部、单位工程的质量进行抽样复验，根据相关标准以书面形式对工程质量达到合格与否作出确认。合同效力，指依法成立受法律保护的合同，对合同当事人产生的必须履行其合同的义务，不得擅自变更或解除合同的法律拘束力，即法律效力。这个“法律效力”不是说合同本身是法律，而是说由于合同当事人的意志符合国家意志和社会利益，国家赋予当事人的意志以拘束力，要求合同当事人严格履行合同，否则即依靠国家强制力，要求当事人履行合同并承担违约责任。

    关于竣工验收对房屋租赁合同效力的影响问题，司法实践中有不同观点：

    第一种观点认为，竣工验收是房屋租赁合同中对租赁物无质量瑕疵的要求，与合同效力没有任何关系，房屋是否竣工验收不影响房屋租赁合同效力。

    第二种观点认为，对于按照法律要求必须经过竣工验收合格才能投入使用的房屋，竣工验收是房屋租赁合同有效的必要条件。

我们同意第二种观点。

《建筑法》第61条第2款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者经验收不合格的，不得交付使用。”出租未经竣工验收的房屋，该房屋存在着安全隐患，不具备交付使用条件，因此，房屋租赁合同因违反《建筑法》的强制性规定，当属无效。

    若已经竣工验收合格，产权证尚在办理中的房屋租赁合同的效力如何？

    我们认为，因权利人对房屋已享有处分权，仅是未完成公示过程！权利人对房屋进行使用、收益的权利依法受保护，当然其出租房屋的行为也合法有效。例如，上海市房地资源局作出的规范性文件规定，已竣工但暂时还未取得房地产权证的房屋，如果持有其他权属证明的．如集体土地上的居住房屋需持有《上海市农村宅基地使用证》，单位建造的构筑物、地下建筑物，需持有建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和竣工验收合格证明，也可以出租。

    竣工验收对房屋预租合同效力有何影响？

    房屋预租合同是指新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证之前，房地产开发经营企业与承租人签订房屋预租协议，并向承租人收取一定数额的预收款的行为。预租是市场经济发展的结果，是开发商筹集资金、减轻开发中资金压力的渠道。我国目前关于房屋租赁的法律法规中没有预租合同的规定，预租的概念多出现在地方性法规、规范性文件当中。签订预租合同时，商品房没有经过竣工验收，不具备交付使用条件，但合同约定经过一定的时间才开始对商品房进行使用，即经过竣工验收后才能交付使用表明预租合同是预约合同而非本约合同。

    预租合同实质是将正在建设中的房屋预先出租，是附条件的合同。我们认为，房屋预租与房屋预售具有共性，都是在房屋在建的情况下签订的合同。私法向以“法无禁止即自由”为原则，而且，根据《合同法》的精神，合同是当事人之间的真实意思表示，除有名合同外，当事人不妨签订无名合同或者混合合同。对于无名合同的适用，<合同法》第124条有明确规定，即“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最类似的规定。”因此，预租合同的签订日期虽然发生在竣工验收之前，但竣工验收之后才能够交付使用，故竣工验收对于预租合同的效力没有影响，预租合同应为有效。

    预租合同约定的交付使用日期发生在竣工验收之前的情形，对此应如何处理？

    首先，应当明确，竣工验收时间对于预租合同效力没有影响，预租合同合法有效。其次，预租合同约定交付使用日期，但当时商品房尚未通过竣工验收，依照<建筑法》第6l条以及《商品房屋租赁管理办法》第6条第(2)项“不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的”房屋不得出租的规定，建筑质量不符合安全标准，存在着安全隐患！商品房不能交付使用。再次，不能交付的责任在于出租方，出租方应承担相应的违约责任。最后，竣工验收后，出租方应及时通知承租方，履行交付商品房的义务，如果出租方不及时通知承租方，造成承租方的损失，出租方应承担相应的赔偿责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条  交付竣工验收的建筑工程！必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。

    建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。