2015/6/12 9:51:25

是否进行消防验收对房屋租赁合同的效力有何影响？    

合同的效力，又称合同的法律约束效力，是指法律赋予的依法成立的合同具有拘束当事人各方，甚至合同外第三方的强制力。影响合同的效力因素很多，这些因素往往处于不断变化之中。我国合同效力制度演变的趋势是，意思自治原则越来越发挥出实际效能，公序良俗原则越来越定位合理，鼓励交易原则越来越落到实处，无效的范围逐渐缩小，效力形式越来越多样化，富有弹性，有效、无效、可撤销、效力待定、未生效并存的模式渐趋完善。

   消防验收是指消防部门对企事业单位竣工运营时进行消防检测的合格调查，施工单位进行消防验收时需要消防局进行安全检测排查，同时需要出具电气防火检查合格证明文件，电气消防检测已被国家公安部列入消防验收强制检查的项目。

   公安机关消防机构对申报消防验收的建设工程，应当依照建设工程消防验收评定标准对已经消防设计审核合格的内容组织消防验收。对综合评定结论为合格的建设工程，公安机关消防机构应当出具消防验收合格意见；对综合评定结论为不合格的，应当出具消防验收不合格意见，并说明理南。

   对于是否以消防验收作为房屋租赁合同的有效案件，实务中有三种重要观点：

   第一种观点认为，消防验收是房屋租赁合同中对租赁物无质量瑕疵的要求，与合同效力没有任何关系，房屋是否通过消防验收不影响房屋租赁合同效力。

   第二种观点认为，对于按照法律要求必须经过消防验收合格才能投入使用的房屋，消防验收合格是房屋租赁合同有效的必要条件，除此之外的房屋不以消防验收为要件。

   第三种观点认为，未经消防验收的房屋不得封外租赁，否则房屋租赁合同无效。

   我们倾向于第二种观点。

   认定房屋租赁合同因出租房屋未经消防验收合格而无效的主要法律依据是《消防法》第13条规定的，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。因此，必须经消防验收的对象是“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程”。但对于城市年代已久的古日老房不符合现行消防设计要求而建造的，当然就没有消防设施，对此类房屋的租赁不应强求消防验收。另外，广大农村住房不属于必须经公安消防机构进行消防验收的范围。由于种种原因，目前中国大量的农村房屋以及一些城乡结合部的民用住宅和城市部分古旧房屋，普遍缺少消防设施和消防工程验收手续，而将这些房屋投入使用又为缓解社会上紧张的房屋供需关系所必须。因此，为了充分发挥这些房屋的使用效能，不宜将消防验收作为此类房屋验收合同成立的必要条件。

   我们认为，应当具体问题具体分析，而不能一概作出统一标准。对于出租房屋经消防验收是否是认定租赁合同有效的构成要件，最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（该函复因与《房屋租赁合同解释》规定有冲突而被最高人民法院于2013年4月废止）我们认为，该函复对于处理这一问题仍然具有一定借鉴指导意义。l.出租《消防洼》第10条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或验收不合格的，应当认定租赁合同无效。2．涉及房屋不属于法律规定必须经公安消防机构验收的，不应当以该房屋未经消防验收为由而认定合同无效，除非房屋租赁合同双方当事人将租赁合同标的物经验收合格约定为合同生效的条件。3．租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为开设该企业的经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，可以认定房屋租赁合同有效力。

   房屋租赁合同被认定无效后．承租人的实际损失如何认定？

   对于被认定租赁合同无效后的实际损失认定，应当根据租赁房屋的不同类型实事求是地予以认定。以租赁经营用房的损失为例，承租人在出租房屋内从事餐饮、酒店、娱乐、商业等经营活动，部分租期内的租赁合同被认定为无效的，计算损失时，应当考虑经营投入、购置设备、经营利润等方面的损失，对上述损失难以计付的，可以委托有资质的中介机构予以评估，还可以比照城市同地段的拆迁补偿标准予以计付。对于装饰装修损失的计算，应

当按照本解释第十条至第十三条的规定处理。对此，租赁合同无效期间的损失责任的分担，一般讲，出租方应当承担主要责任，承租人承担次要责任。对于人民法院认定部分租期内的租赁合同无效的，应当在裁判主文中给承租人留出再行安置、找房另住的时间，且预留的找房时间不能过短，否则可能造成承租人被扫地出门，居无定所。只有这样，才能保障人民群众的切身利益，实现每个公民都能安居乐业。

   《中华人民共和国消防法》第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：

   （一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；

   （二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。

   依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。