2015/6/11 14:18:00

违法建筑出租的效力如何认定？

    违法建筑，是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑。对于违法建筑的情形，《城乡规划法》第40条、第41条和第44条作了具体规定。从狭义角度讲，违法建筑主要是指城镇内的违法建筑；从广义上讲，违法建筑还应当包括乡村建筑。从上述立法本意讲，只要违反城乡规划法律规定，未取得城乡规划许可证，不论租赁房屋在乡村或城镇都属于违法建筑，因为乡村建筑与城镇建筑都受《城乡规划法》调整。总之，按照《城乡规划法》规定！未取得规划许可证的城乡建筑和违反临时建筑管理规定的临时建筑，都属于违法建筑。

    租赁物为违法建筑的案件区别于一般租赁合同纠纷案件的成因大致有两类：(l)租赁物虽为违法建筑，但能够实现承租人使用租赁物的合同目的！出租方和承租方在租赁合同履行过程中因租金交纳等与租赁物本身无关的原因发生纠纷。(2)因租赁建筑的违法性导致承租人的合同目的无法实现或因此需要承受额外的负担，出租方和承租方就此产生纠纷。

    房屋租赁合同无效的原因在于标的物缺陷，影响合同效力的根本原因在于未取得建设I程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，即标的物本身存在瑕疵，且该缺陷直接对合同效力产生影响，直接导致房屋租赁合同无效。一般而言，以违法建筑签订的租赁合同应当无效，但在一定条件下无效合同可以转化为有效。

    实践中！违法建筑租赁较为普遍，对违法建筑租赁合同效力的认定一直是人民法院面临的法律适用难点问题。

    第一种观点认为，违法建筑出租的效力应当认定为无效合同。

    第二种观点认为，违法建筑出租的效力认定应当视具体情况而定，在某些条件下，可以认定为有效。

    第三种观点认为，违法建筑出租的效力应认定为无效合同，但经过无效理由消除之后，可在一定条件下转化为有效合同。

    我们赞同第三种观点。

    《城乡规划法>第40第1款条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”可见，建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违法建筑，不能领取房地产权属证件。《城乡规划法》第66条规定，未经批准进行临时建设的，未按照批准内容进行临时建设的，临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的，相应的建筑物、构筑物属于违法建筑物。从许可角度讲，违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证擅自建筑的房屋及建筑物。从《城乡规划法》的规定来看，未取得规划许可证的城乡建筑和违反临时建筑管理规定的临时建兢，都属于违法建筑。未领取建设工程规划许可证建设房屋用于租赁，该房屋属于违法建筑，房屋租赁合同因违反法律的强制性规定而无效。最高人民法院《房屋租赁合同解释>即采纳了此种观点。该司法解释第2条前段规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设土程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”

    实践中，出租人未办理建设工程规划许可证而与承租人签订房屋租赁合同，实际上是由多种原因造成的，既有当事人自身的原因，也有批准机关的原因。对此应采取相对宽容的态度，只要及时补办完批准手续，就应当认定合同有效。《房屋租赁合同解释》第2条规定，在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定为有效。另外，出租人就未经批准或者未按照批准内同建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。对于租赁期限超过临时建筑使用期限的，对超过部分应当认定无效，但是在一审辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院认定延长使用期限内的租赁期间有效。

    因标的物属于违法建筑而被人民法院或者仲裁机构认定房屋租赁无效，违法原因消失后，能否转化为有效合同？

    因租赁标的物违法，在违法原因消失后，转化为有效合同的前提是合同效力尚未被人民法院或者仲裁机构认定为无效。如果法定机构已经对合同效力作出认定，即认定标的物违法的租赁合同无效，在此情况下，不能因为取得规划权证或者有权机关批准而再次转为有效合同。原因就在于，因为有关部门作出的认定已经发生法律效力，不能逆转，当事人对人民法院或者仲裁机构有关合同效力的认定不服的，只能向人民法院申请撤销仲裁决定或者按照再审程序向上一级人民法院申请再审。此时，不存在合同效力转换问题。

    《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>第二条租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。