2020/12/8 12:32:52

一房二卖，后签合同但已办过户的购房人取得物权
开发商与购房人已签订购合同，又与第三人签售房合同并办过户，导致物权与债权并存时，应认定物权优先效力。
标签：房屋买卖｜一房二卖｜物权优先｜办理过户
案情简介：1995年，房地产公司将开发项目委托开发公司开发经营，并以开发公司名义办理项目楼宇按揭及抵押手续。2001年，黄某与开发公司签订订购合同并交纳首付款、实际入住房屋后，按约定交由房地产公司审批并签订正式购房合同时，买受人改成了房地产公司法定代表人妻子姜某，并实际办理了产权人为姜某的权属证明。2004年，黄某起诉要求确认其与开发公司所签订购合同有效，姜某与房地产公司所签买卖合同无效。
法院认为：①房地产公司是涉诉项目开发商，其与姜某签订商品房订购及买卖合同，并办理产权证，合同有效。开发公司依据房地产公司委托与黄某签订订购合同，明确约定由房地产公司与黄某签订正式商品房买卖合同，故该订购合同是为将来与房地产公司签订商品房买卖合同而订立的预约合同，即使约定了全部买卖合同成立所需条款，亦是对将来所要订立的买卖合同中主要条款的预约，并非使双方当事人负有支付房款和交付房屋的义务，故黄某诉请其签订订购合同有效不予支持。②房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。当物权与债权同时存在时，物权具有优先于债权的效力。鉴于姜某已签订房屋买卖合同并取得诉争房屋产权证，黄某要求确认其所有权不符合法律规定。判决驳回黄某诉请。
实务要点：开发商与购房人签订订购合同后，又与第三人签订售房合同并办理过户，导致物权与债权并存情形时，应认定物权优先效力。
案例索引：福建厦门中院（2005）厦民终字第1930号“黄某诉某房地产公司商品房买卖合同案”，见《黄静诉厦门联宏房地产开发有限公司、姜淑琴、厦门中兴房地产开发有限公司商品房买卖合同案》（林巧玲），载《人民法院案例选》（200602/56:203）。