2020/12/8 12:31:37

 联建房一房二卖，均未登记的，应依占有确定归属
联建房屋一房二卖，在均未办理房屋所有权转移登记情况下，已实际合法占有房屋的一方应为履行合同的买受人。
标签：房屋买卖｜一房二卖｜联建房｜均未登记｜占有
案情简介：1994年，工程公司出资、物业公司出地，双方签订联建协议。2002年，物业公司取得全部联建房地产权属证书。2005年，工程公司诉请继续履行联建协议。2010年，法院生效判决支持工程公司诉请。2011年，工业局以其2003年与物业公司签订房屋转让协议、支付价款并占有房屋为由，诉请撤销前述生效判决。
法院认为：①出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按以下顺序确定履行合同买受人：（1）已办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额多少及限售、是否办理网签、合同成立先后等因素，公平合理地予以确定。买受人之一起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应依前款原则协调处理。②另案判决中，工业局非该案当事人，工程公司与工业局分别同物业公司所签合同均为有效，均未办理房屋所有权转移登记，因工业局已实际占有涉案房屋，无需再考虑工程公司与工业局实际付款数额多少及先后、合同成立等因素。比照前述原则，合建协议已无法继续履行，另案判决合建协议继续履行不当，故判决撤销。
实务要点：房屋联建一方将约定归属于另一方的房地产转让给第三人，在均未办理房屋所有权转移登记的情况下，已实际合法占有房屋的第三人应为履行合同买受人。
案例索引：北京高院（2014）高民终字第483号“某工业局与某工程公司等撤销权纠纷案”，见《北京市朝阳区工业局诉中国昆仑工程公司、北京朝海物业管理有限公司第三人撤销之诉纠纷案——一房数卖的认定》（陆旻），载《人民法院案例选》（201502/92:115）。