2020/12/8 12:31:01

已先履行完毕债权，具有对抗未履行债权法律效力
已履行债权虽未办理物权登记手续，但不影响债权履行效力，已先履行完毕债权具有对抗未履行债权的法律效力。
标签：房屋买卖｜一房二卖｜债权平等性｜优先权
案情简介：2003年，烟草公司与城建公司签订《土地转让开发协议》，约定烟草公司以土地使用权出资，房屋建成后分取固定数量房产，其不承担经营风险。2004年，城建公司将前述房屋分别与袁某等8人签订《商品房买卖合同》，袁某等人支付房款后办理了入住但未办理产权登记。烟草公司以城建公司一房二卖，侵犯其共有权为由诉请确认其对案涉商品房的权利。
法院认为：根据《土地转让开发协议》约定，烟草公司不承担任何经营风险，只参与分配固定数量房屋，依照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权转让合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条规定，该协议应认定为土地使用权转让合同。烟草公司对争议商品房所享有的权利是债权，而非基于共有关系产生的物权。债权的基本属性是平等性，不因其成立的先后而具有优先权。在本案“一房二卖”情况下，法律没有明确规定应优先保护哪一方的债权，故应依法理处理本案，即依据债权平等原则来处理本案。城建公司与8位自然人的商品房买卖合同已履行完毕，已履行的债权应得到保护，也是保护市场交易安全的基本要求。虽然双方未在房管部门办理产权登记手续，不能产生登记物权的对抗效力，但未办理过户登记手续，并未影响到债权的履行效力，已先履行完毕的债权具有对抗未履行债权效力。烟草公司对争议商品房权利的主张，发生在袁某等人对同一标的物的债权履行之后，虽其债权成立在先，但根据债权平等性原则，其不具有对抗袁某等人对争议商品房的债权效力，袁某等人的债权已得到实际履行，债权的目的得到实现，法律应充分尊重当事人意思自治，保护履行完毕债权的稳定性，达到维护市场交易秩序安全的目的。
实务要点：债权具有平等性，不因其成立的先后而具有优先权。已履行的债权虽未办理物权登记手续，但不影响债权的履行效力，已先履行完毕的债权具有对抗未履行债权的法律效力。
案例索引：最高人民法院裁定“某烟草公司与袁某等转让合同纠纷申请再审案”，见《债权具有平等性，不因其成立的先后顺序而产生不同法律效力——袁开国等八人与湖北省烟草公司随州公司、随州市东城城乡建设服务公司土地转让合同纠纷申请再审案》（李玉林，最高院立案庭），载《立案工作指导·申诉与申请再审疑案评析》（200902/21:121）。