2020/12/8 12:30:23

 一房二卖情形，已办过户手续买受人物权效力优先
一房二卖情形，合同虽均有效，但未办理物权登记的买受人享有债权请求权，不得对抗已办过户登记的物权效力。
标签：房屋买卖｜一房二卖｜过户手续｜物权效力
案情简介：2002年，赵某与开发公司签订商品房买卖合同，并依约支付全部26万余元房款。2003年，开发公司以上述房屋做抵押向银行贷款并办理抵押登记。200年，开发公司进入破产还债程序。2005年，银行将上述债权转让给房产公司。2006年，房产公司将前述房产转让给刘某并办理过户手续。2007年，赵某诉请确认房产公司与刘某所签房屋买卖合同无效。
法院认为：①银行依法对开发公司享有债权，其与房产公司签订债权转让合同，将该债权转让给房产公司，房产公司支付了转让款。同时，该合同约定，房产公司有权以自己名义对外销售抵押物。该债权转让合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。虽然赵某与开发公司商品房买卖合同缔约时间倒签，但该合同亦为当事人真实意思表示，内容合法，且合同已开始履行，即赵某实际支付了合同项下购房款，亦应认定合同有效。此后，房产公司与刘某签订合同，将诉争房屋出卖给刘某，刘某支付了全部购房款，办理了房屋过户手续，取得了诉争房屋产权证明，并实际占有和使用房屋至今。鉴于诉争房屋已办理房产过户手续，应认定该房屋已发生物权变动法律后果。②赵某与开发公司签订商品房买卖合同后，未办理房产过户手续，赵某对开发公司只享有债权请求权，其不能对抗刘某依法取得物权效力。赵某基于其与开发公司合同关系而产生的债权纠纷，可另循法律途径解决。判决驳回找某诉请。
实务要点：房屋所有权人将房屋售予多人，且均签订买卖合同，未办理物权登记的买受人享有债权请求权，不得对抗已办过户登记的物权效力。
案例索引：最高人民法院“赵某与某开发公司等房屋买卖合同该纠纷案”，见《“一房二卖”的法律后果和纠纷的处理原则——赵五保与天津市新厦房地产开发经营公司破产清算组、天津市嘉盛房屋置换有限责任公司、刘立华确认房屋所有权纠纷上诉案》（贾劲松，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·最高人民法院二审案件解析》（200902/38:241）。