2020/12/8 12:20:12

 一房二卖情形，备案在先者不当然取得房屋所有权
一房二卖情形，在后买受人虽已办理合同备案登记，但不能对抗签约在前且支付房款、合法占有不动产的买受人。
标签：房屋买卖｜一房二卖｜备案登记｜占有
案情简介：2006年，开发公司就回迁房认购与村小组签订认购书。2008年，双方签订正式商品房买卖合同，村小组支付全款并将实际所占有所购门面用于出租。2012年，开发公司将前述房屋售予褚某并办理预售备案登记。
法院认为：①村小组与开发公司所签商品房买卖合同系有效合同，其在先取得债权并已如约完成己方主要合同义务即付清购房款并合法占有诉争门面，依《合同法》第60条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第107条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，开发公司应继续履行己方未尽合同义务，即根据其与村小组所签合同约定，按国务院《不动产登记暂行条例》第14条第1款关于“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”、第16条第1款关于“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料”等规定要求，主动配合、积极协助村小组共同向产权登记机关提出不动产权属登记申请，并提交办理权属登记需由出卖人提供的材料。②“占有”仅是法律保护的对物进行实际控制的事实状态，其虽具有类物权性质但终究非物权本身。在一房二卖情形下，基于买卖合同关系对物进行占有的买受人不能对抗最终取得所有权的买受人。同时，依《物权法》第20条第1款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”规定，对不动产进行预告登记方有准物权对抗效力，而合同备案只能表明买受人正在为最终取得物权做准备，故褚某虽对其与开发公司所签合同进行了备案登记，但其签约在后、债权形成时间较晚且备案行为不具备物权公示、对抗效力，加之其未能合法占有诉争门面以及未向法院起诉要求开发公司履行合同义务，故对其辩解意见均不予采纳，褚某可另行向开发公司主张权利。③依《物权法》第9条第1款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”规定，因诉争门面尚未完成不动产权属登记，故村小组诉请确认其为诉争门面所有权人主张不能成立，不予支持。判决村小组与开发公司所签商品房买卖合同合法有效，开发公司配合、协助村小组共同向房管局办理案涉门面房不动产权属登记。
实务要点：一房二卖情形，在后买受人虽已办理合同备案登记，但不能对抗签约在前且支付房款、合法占有不动产的买受人。