2019/6/3 11:34:36

因事实行为导致物权变动时间的确定

关键词I 物权变动1 事实行为1

［链接：最高人民法院法官著述］

因合法建造、拆除房屋等事实行为成就时，物权发生变动。事实行为的成

就，应根据各种事实行为的具体情况确定，按照社会一般观念理解。例如，对于

建造房屋、制作家具、缝制衣服等事实行为来说，事实行为成就之时就是房屋建

成、家具完成、衣服缝好之时。实践中，争论主要集中在如何掌握“合法建造“

”事实行为成就＂的尺度和标准。

《城乡规划法》第64 条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设

工程规划许可证的规定进行建设的，相关行政部门责令停止建设；尚可采取改正

措施消除对规划实施的影响的，限期改正；无法采取改正措施消除影响的，限期

拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入。该法第65 条规定，在乡、村庄规划

区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进

行建设的，责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。该法第66 条规

定，建设单位或者个人有下列行为之一的，由相关主管部门责令限期拆除，可以

并处罚款： (1) 未经批准进行临时建设的； (2) 未按照批准内容进行临时建设的；

(3) 临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。

我们认为，“合法建造“认定应把握以下原则： (1) 要取得了合法手续的建

房，包括完成特定的审批手续、取得合法的土地权利、符合规划要求，否则意味着

鼓励人们擅自突破城市规划、违章建房，从而损害公共利益。(2) 可以参照建设

工程合同案件的判断标准，目前司法实践对于四证（建设用地规划许可证、建设

工程规划许可证、国有土地使用权证、开工许可证）掌握的标准是，建设用地规

划许可证和建设工程规划许可证作为效力性强制性规范，而其他两证一般作为

管理性强制性规范对待。(3) 尊重城乡差异，适度区别在国有建设用地与农村

宅基地上建房，尊重目前农村宅基地上建房缺少审批程序的现实。(4) 违章建

筑的认定属于行政判断权，司法不宜取代。

对于建造房屋、拆除房屋等的”事实行为成就“，应当依照一般社会观念判

断。如果建筑物已经具备四壁和顶盖、具备一定使用功能，可视为形成一个新的

不动产。合法建造之事实行为成就时，该不动产在没有办理登记之前，在法律上

应当确定其归属，不能因为未办登记或未及时办理登记，而使该财产称为无主财

产。我国存在许多因合法建造房屋等事实行为设立所有权的情况，虽然有些没

有登记行为，但亦应承认其所有权归建房人所有。如果房屋仅被拆除一部分，修

复后不失原房屋同一性的，不宜认定房屋拆除；如果房屋已被完全拆除，或者被

拆除了一部分但无法修复或者修复后已失去原房屋同一性的，应当认定拆除房

屋事实行为成就。

——杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院

物权法司法解释（一）理解与适用》，人民法院出版社2016 年版，第243 -244 页。