2016/3/22 11:16:29
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正因为“一房数卖”中数份商品房买卖合同均为有效，而履行只能是其
中之一，其余的商品房买卖合同的目的就必然落空。对无法取得房屋所有权
而导致合同目的落空的买受人，其合法权利如何得以救济，通过何种方式弥
补其损失，司法实践中存有不同认识。
关于“一房数卖”中无法取得商品房所有权的买受人如何进行法律救济
问题，司法实践中存在不同观点：
第一种观点认为，买受人只能向出卖人追究违约责任救济自己的权利。
第二种观点认为，买受人除可以追究出卖人的违约责任外，还可以以出
卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致
其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无
效，从而达到履行自身合同的目的。
我们倾向于第二种观点。 ’
应当明确的是，追究出卖人违约责任的前提是作为出卖人的房地产企业
与买受人订立的数份买卖合同是都有法律效力的。在一份合同履行而导致其
他合同不能履行的情况下．无法取得房屋所有权的买受人，采取何种救济方
式来维护自身的合法权益。
第一，《商品房买卖合同解释》规定了买受人可以向出卖人主张多种违
约请求权，包括惩罚性赔偿请求权。按照出卖人违约的情形，又分为先买者
的请求权和后买者的请求权，但无论是先买者还是后买者，其请求主张的惩
罚性赔偿都是不超过已付购房款一倍的赔偿责任。先买者的惩罚性赔偿请求
权体现在《商品房买卖合同解释》第8条的规定？商品房买卖合同订立后，
出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无
法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损
失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。后买者的惩
罚性赔偿请求权则体现在第9条的规定中，即出卖人故意隐瞒所售房屋已经
出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、
解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出
卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
第二，除上述救济渠道外！根据《商品房买卖合同解释》第10条规定，
在出卖人与第三人有恶意串通的情况下，先买者还享有请求无效权利。即
“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交
付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房
买卖合同无效的，应予支持”。该解释将双方恶意串通作为合同无效的一个
事由，也体现了与《合同法》的相互衔接，即《合同法》第53条第(2)项
规走“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”是合同无效的法定事由
之一。由此可见，无法取得房屋所有权的买受人，不仅可以根据《商品房买
卖合同解释》第8条、第9条的规定，向出卖人追究违约损害赔偿责任，还
可以根据《商品房买卖合同解释》第10条的规定？以出卖人与第三人恶意
串通为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效，从而达到
履行自身合同的目的。但在对出卖人与第三人是否存在恶意串通的事实，买
受人难以举证，而且人民法院认定恶意串通的事实也难以确认的情况下，买
受人请求人民法院确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的主张难
以实现，这时，买受人要想得到法律上的保护，只能通过追究出卖人的违约
责任来维护自己的利益。
一般卖房者违约的，应当如何适用法律？
我们所讲的一般卖房者是指非通过买卖房屋进行经营的房地产企事业单
位，而是自己生活居住使用或者经营用的房屋，因生活需要或者经营所需而
将房屋卖出变现的个人或者企业。一般卖房者若违约，不能适用《商品房买
卖合同解释》的规定，因为该解释所称的房屋的出卖人是特指房地产开发企
业，所针对的商品房买卖合同也是专指房地产开发企业作为出卖人与买受人
签订的房屋买卖合同。该解释第1条明确规定：“本解释所称的商品房买卖
合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的
房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”同
时，一般卖房者的违约行为更不能适用《消费者权益保护法》，因为该法是
专指经营者与消费者之间出现的争执，而一般卖房者是不能算为经营者。这
种情况下，争议的处理应以<合同法》作为基础，向违约者主张违约责任。
这时，不能主张惩罚性赔偿，即不超过已付购房款一倍的赔偿责任，而只能
主张返还购房款及利息，赔偿损失。
如果买受人不愿意接受金钱给付的赔偿方式，而要求得到另一套出卖人
开发的同一小区内楼层、户型、面积、朝向与原合同标的相同或相似的房
屋，即买受人提出对原合同进行变更，其要求是否应当得到支持？
对此，实践中有不同认识÷有的认为应当得到支持；有的认为不应当得
到支持。
我们认为，该要求应予支持。其法律依据是《合同法》第54条规定：
“下列合同，当辜人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁
迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损
害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人
民法院或者仲裁机构不得撤销。”根据以上规定，买受人因出卖人欺诈而订
立的合同，有权要求变更，且一旦提出变更要求，人民法院不得再将原合同
撤销。
买受人合同变更请求权在实践中的可行性还表现在商品房买卖有其特殊
性，尤其是在出卖人为房地产开发商的情况下，具有同等条件、同等价格的
商品房往往不止一套，开发商与买受人签订购房合同的时候一般也是以楼
层、户型、面积、朝向、装修标准等量化指标来明确合同房屋的条件，可以
说，在这种情况下，合同房屋在一定程度上具有种类物的特征，具有一定的
可替代性。因此，从保护善意买受人的角度出发，法院不应过分拘泥于法理
上的种类物与特定物、可代替物与不可代替物之分，而应根据实际情况，在
查明确实存在可调换房屋的情况下，支持买受人变更合同的请求，这也是符
合我国法律保护交易、鼓励交易、保护合同当事人合法权益的立法要求的。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的
解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，
无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损
失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给
第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时？具有下列情形之一，导致合同
无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损
失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品
房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的
事实。
