2016/3/22 11:15:49

“一房数卖”是我国房产制度改革中出现的突出问题，在我国住房制度

改革以前，虽然存在，但问题并不突出。这缘于我国当时住房大部分为公

房，私房相对较少，从而导致私房买卖较少。各个单位建造的是公房，企业

拥有的是公房，职工分配的是公房，公房的所有权人是国家或者单位，流转

非常缓慢，并且流转多为国家或者单位分配的一种利益流转，买卖较少。住

房制度改革后，我国的住房向私有房发展，“一房数卖”才变得日益突出。

近年来，随着我国房价的不断走高，不少人为牟取更高的经济利益，将自己

所有的商品“一房数卖”，这带来的一系列法律问题正日益引起我们的深思。

    商品房“一房数卖”，为一物数卖的一种形式，也称二重买卖，是指房

地产开发商将同一房屋出售给不同的两个或两个以上的买受人，并分别与之

签订商品房买卖合同的情况。“一房数卖”包括两种情况：1．出卖人尚未将

房屋所有权转移给前买受人之前，又将该房屋出卖；2．出卖人已将房屋交

付并转移所有权给前买受人后，又签订买卖合同出卖该房屋。有人认为，对

于第二种情形，依据《城市房地产管理法》的规定，第一买受人已经依法取

得了房屋的所有权，房地产开发商在这之后再与第三人签订以该商品房为标

的的买卖合同，实际上是无权处分他人财产的行为，并不是将自己所有的房

屋“一房数卖”的行为，他们所签的合同为效力待定合同。取得房屋所有权

的先买方可以以物权排他性的效力取得房屋，而第三人并不能主张取得房屋

所有权，只能向出卖方主张债权，故在先买方已经办理房屋过户手续后，售

房人再次将房屋出卖给他人的行为并不属于“一房数卖”。

    据此，商品房“一房数卖”具有以下特征：第一，商品房的“一房数

卖”的主体是特定的，即销售方为房地产开发企业。在商品房的“一房数

卖”中，要出售房屋的是房地产开发商，而受让方则可以是任何自然人、法

人，也可以是其他组织。第二，商品房“一房数卖”中房地产开发商与不同

买受人签订的两个合同中，标的是具有特定性的物，是以同一房屋力标的签

订的两个买卖合同，同时存在两个债权，但不能并存两个物权，这才会引起

房屋所有权的归属纠纷。第三，商品房的第二次买卖是在先买人签订买卖合

同之后，办理过户登记手续之前发生的，如果先买人已经办理了登记手续，

也就依法取得了对房屋的所有权，房地产开发企业若又与他人签订房屋买卖

合同，不构成“一房数卖”。第四，在前后两个房屋买卖合同中，房地产开

发商存在违约或欺诈，而第一买受人一般无过错，第二买受人可能是被欺

诈，也可能存在主观恶意。第五，房地产“一房数卖”的行为必然导致买受

人利益受损，一方买受人的债权得不到实现。

    关于商品房“一房数卖”合同效力如何认定的问题，司法实践中主要有

三种观点：

    第一种观点认为，我国《合同法》第132条第1款“出卖的标的物，应

当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”的规定为强制性规定，依据《合同

法>第52条第(5)项的规定，违反强制性规范的合同为无效合同。该观点

属于无效说。

    第二种观点认为，出卖他人之物的买卖合同属于《合同法》第51条所

规定的无权处分合同，依据该条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权

利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该观

点属于效力待定说。

    第三种观点认为，商品房“一房数卖”的合同应当认定有效，此观点属

于有效说。该学说又有两种主张，一是主张我国应采取物权行为理论，认可

负担行为与处分行为的区分，从而使出卖他人之物的买卖合同成为生效合

同。二是认为在我国立法采取的债权形式主义的物权变动模式下，债权合同

效力的发生并不直接引起物权变动的法律效果，物权变动法律效果的发生，

需以生效的债权合同与交付行为或者登记行为的法律事实构成为前提。因

此，买卖合同中，标的物所有权能否发生转移，是出卖人能否依约履行合同

的问题。

    我们同意上述第三种观点。

    根据我国《民法通则》第72条、《合同法》第133条的规定，标的物的

所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除

外。另据《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等法律法

规规定，房屋所有权转移、变更应当办理登记。侬此规定，动产买卖标的物

所有权的转移以交付为准，不动产买卖标的物房屋的所有权转移以登记为

准。从法学理论上讲，我国民事立法采用的是债权形式主义的物权变动模

式。此模式的特点是：一方面区分债权变动与物权变动的法律事实基础，认

为当事人之间生效的债权合同仅能引起债权变动的法律效果，即生效的债权

合同结合交付或者登记手续的办理，方能发生物权变动的法律效果。另一方

面，它不认可在债权合同之外独立存在有引起物权变动的物权合同j认为交

付或者登记手续的办理只是事实行为。因此，在此模式下，当出卖人与买受

人订立买卖合同后，如未向买受人交付标的物或者办理登记手续！标的物所

有权就不发生转移。此时，作为标的物所有权人的出卖人就同一标的物与其

他人另行订立的买卖合同均为有效合同。在出卖人将标的物交付与前买受人

或者办理登记手续后，买受人取得标的物所有权，成为所有权人。出卖人在

将标的物交付或者办理登记手续后，又出卖该标的物与他人的行为，则属于

第五编房屋买卖纠纷裁判思路与规范指弓

无权处分行为，根据《合同法》第51条的规定，无权处分行为为效力待定

合同。因此！不动产“一房数卖”中的数个买卖合同均可确认为有效，出卖

人只是承担不能交付标的物的违约责任。我国在债权形式主义模式下，物权

要发生变动，不但当事人之间需有债权意思表示，标的物还须履行登记或交

付的法定方式，动产的物权变动以交付为准，而对于不动产所有权的取得，

我国房地产管理规定中则以登记注册为要件。此外，《买卖合同解释》第9、

10条对“一物数卖”亦采取的是合同均有效的观点，对统一司法实践的意

义重大。

    需要注意的是，《商品房买卖合同解释》中第8、9、IO条规定的内容与

一房多卖纠纷案件的处理有关。通过对第8、9、10条的分析，可以被认定

为无效的合同有以下两种情况：第一，出卖人故意隐瞒合同标的物为拆迁补

偿安置房屋的事实而就该房屋签订的合同无效；第二，出卖人与第三人恶意

串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致在先购房人无法取

得房屋，经在先购房人请求，可以确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合

同无效。之所以得出以上结论是因为：第一，第8条规定的是可被请求解除

的合同的情况，可被解除的合网在被解除前，应为有效合同。第二，第9条

将无效合同与可被撤销、解除的放在一起进行规定，但不难看出，拆迁补偿

安置房屋因其对买受人的特殊要求，其他人是被禁止购买的，所以如买受人

为非被拆迁入，则该购房合同当然无效。如果该拆迁补偿安置房屋有数个买

卖合同，则除被拆迁人签订的合同外，其他合同均无效。第9条规定的另外

一种情况是出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实而签订的合

同，即基于出卖人的欺诈而签订的合同，根据《合同法》第52、54条的规

定，因欺诈所签合同属于可撤销的合同，只有该合同损害国家利益时，才为

无效合同。所以，通常情况下，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人

的事实而签订的合同为可撤销合同，而非无效合同。第三，第10条规定的

是因恶意串通导致合同无效的情况，这与《合同法》第52条的规定相符。

与该条原文相比，我们之所以强调在先购房人可以主张后合同无效，是因为

如果他签约在后，则不可能出现出卖人与第三人恶意串通，在其合同还不存

在的情况下，却另签合同的问题。

    《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释

（二）》第十五条  出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合

同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所

有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。

四、商品房“一房数卖”合同如何履行？

    正因为“一房数卖”中商品房买卖合同均属有效，而实际履行只能是其

中之一，其他合同则必然目的落空，买受人只能向卖房人追究相应的合同违

约责任。那么在这种情况下，哪一份合同应该得到履行，哪一份因得不到履

行而可以向卖房人追究违约责任呢？我们认为，要解决这一问题，首先应该

廓清债权与物权的关系。债权与物权有着明显的不同，债权为对人权，相对

权，不能对抗合同外的第三人；而物权是对世权，绝对权，可对抗任意第三

人。当事人订立合同会引起合同之债，这是一种债权行为，而房屋过户则是

一种物权行为，引起房屋产权的转移，对外则起着公示和对抗效力。

    《买卖合同解释》第9条规定：“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合

同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照

以T情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移

的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求

出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持：（三）均未受领

交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的

物等合同义务的，人民法院应予支持。”第10条规定：“出卖人就同一船舶、

航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况

下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先

行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务

的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付j先行办理所有权转移登记手

续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；

（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的

第五编房屋买卖纠纷裁判思路与规范指目

买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务

的，人民法院应予支持；（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其

他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登

记在自己名下的，人民法院应予支持。”上述司法解释的精神应当值得借鉴

和参考。

关于商品房“一房数卖”合同如何履行的问题，司法实践中存在不同

观点：

    第一种观点认为，在《法国民法典》物权变动模式下，出卖他人之物的

买卖合同虽未能发生相应的效力，只要出卖人尚未移转标的物的占有于前买

受人，后买受人亦可基于对于动产，自主占有具有与权利证书相等的效力取

得标的物的所有权。未能最终取得标的物的先买受人得向出卖入主张违约责

任的承担。

    第二种观点认为，在《德国民法典》物权主义的物权变动模式下，一物

数卖的数个买卖合同都得成为生效的买卖合同，数个买受人的债权一律平

等，借助物权合同取得标的物所有权的买受人为标的物所有权人，未能取得

标的物所有权的买受人得向出卖入主张违约责任的承担。

    我们认为，在我国的债权形式主义的物权变动模式下，因“一房数卖”

的数个买卖合同多为有效，所以，找们认为“一房数卖”中争议商品房所有

权归属问题的处理原则应该是：

    1．已经办理商品房过户登记手续的买受人的房屋所有权要求应予支持。

恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。

根据《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依

法登记？发生效力；未经登记，不发生效力。这说明，在商品房买卖合同合

法有效的前提下，只有所售房屋经过登记，房屋所有权才发生流转。所以，

数个买受人中，谁办理了商品房过户登记手续，法律就认定谁取得了该房屋

的所有权。

    2．数个买受人均未办理商品房过户登记手续的，支持已经办理商品房

预告登记手续的房屋所有权人的要求。根据《物权法》第20条第1款规定，

当事人签订买卖房屋协议的同时，可以就该房屋申请预告登记，预告登记

后，未经预告登记权利人同意，处理该不动产的，不发生物权效力。这说明

不动产预告登记具有公示与公信效力，能够维护交易安全和正常的交易秩

序，应予依法支持，以确保依法办理了房屋预告登记手续的商品房买卖合同

的完全履行。

    3.既未办理产权登记，又未办理预告登记的，已先行合法占有争议房

屋的买受人的房屋权属要求应得到支持。虽然根据《物权法》规定，商品房

的所有权转移以办理产权登记过户为标准，交付使用并不具有所有权转移的

意义，但是，房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示与公信的现

实作用。再者，《商品房买卖合同解释》第11条第1款、第2款前段规定：

对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋

毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承

担。已先行合法占有争议房屋的买受人已经开始承担合同标的物毁损、灭失

的风险，从这一点看，禾支持其合网履行要求也不符合民法上规定的公平

原则。

    在这种情况下，有一个问题必须得到明确，即房屋交付使用、转移占有

的标志是什么？在商品房的买卖实践中，有一种习惯做法“交钥匙”，对此

种行为在商品房买卖合同的履行过程中具有何种性质、处于何种地位、具有

何种法律效果，是一个值得研究的问题。在实践过程中，双方当事人一般在

合同约定以出卖人交钥匙的时间作为其向买受人交付使用房屋的时间，并以

此开始风险的转移承担。因此，我们可以认定“交钥匙”是房屋转移占有、

交付使用之标志。

    4.均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续，又未合法占有争议

房屋的，先行支付房屋价款的买受人的房屋所有权要求应予支持。由于支付

对价是房屋买卖合同履行行为，因此，已经先行支付房屋价款，履行了自己

的合同义务的买受人，要求对方当事人相应履行合同义务的要求，理应得到

支持，这样才能最大限度地维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，维

护合同当事人的合法利益。

    5.如果上述情况均未发生，则签约在先的买受人的房屋所有权要求应

该得到支持。签约在先的合同成立在先，相对于签约在后的合同，签约在先

的合同的标的毫无瑕疵？而签约在后的合同，均因出卖人的故意或过失，造

成了其合同的标的在该合同成立之前即已存在第三方权利，根据公平、诚实

信用的民事行为的基本原则，签约在先的买受人的所有权要求理应得到优先

保护。

    《中华人民共和国物权法》第九条  不动产物权的设立、变更、转让和

消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的

除外。

    依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

    《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九

条  出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况

下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：

    （一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应

予支持；

    （二）均来受领交付，先行支付价款的买受人请求出旁人履行交付标的

物等合同义务的，人民法院应予支持；

    （三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求

出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应子支持。

    第十条  出卖人就同一船舶、航室器、机动车等特殊动产订立多重买卖

合同，在买卖合同均有效的情况下：买受人均要求实际履行合同的，应当按

照以下情形分别处理：

    （一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续

等合同义务的，人民法院应予支持；

    （二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖

人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；

    （三）均来受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合

同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义

务的，人民法院应予支持；

    （四）出卖人将标的物交付给买受人之_．又为其他买受人办理所有权

第四章商品房买卖合同纠纷裁判思路与规范指弓

转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人

民法院应予支持。