2016/3/22 11:14:36

民事诉讼管辖是指确定上下级人民法院之间和同级人民法院之间受理第

一审民事案件的分工和权限。根据管辖的不同标准可将管辖划分为：以是否

有法律直接规定为标准，划分为法定管辖和裁定管辖；以法律的强制规定和

任意规定为标准，划分为专属管辖和协议管辖。我国《民事诉讼法>确定的

一般地域管辖原则是“原告就被告”原则，即民事诉讼由被告所在地人民法

院管辖。同时，该法又规定了特殊地域管辖的几种情形。

    特殊地域管辖是相对于一般地域管辖而言的，是法律针对特别类型案件

的诉讼管辖作出的规定。同时这些特殊地域管辖的惰形并不排斥一般地域管

辖的适用。也就是说，这些特殊情形的法定管辖，允许当事人住所地确定的

一般地域管辖和法律事实所在地、诉讼标的物所在地确定的特殊地域管辖进

行共同管辖，使多个人民法院对同一案件有共同管辖权。对因合同纠纷提起

的诉讼管辖，《民事诉讼法》第23条规定：“因合同纠纷提起的诉讼，由被

告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”法律规定因合同纠纷提起的诉讼，

由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖，便于法院查明案情，在必要时

及时采取财产保全等紧急措施，以利于合同纠纷的正确解决。

      凡是专属管辖的案件，只能由法律明文规定的人民法院管辖，其他人民

法院均无管辖权，排除了一般地域管辖和特殊地域管辖的适用。同时，当事

人双方也无权以协议或约定的方式变更管辖法院，排除了协议管辖的适用。

因此，在判断一个案件的管辖法院，首先得确认该案件是否属于法律特定的

专属管辖范围，如不属于专属管辖，则再行判断其是否适用其他管辖制度。

    关于商品房买卖合同纠纷是否适用不动产专属管辖问题，司法实践中存

在不同观点：

    第一种观点认为，因商品房买卖合同的标的物是商品房，商品房属于不

动产，因此其是因不动产发生的纠纷，应适用《民事诉讼法>第33条专属

管辖规定。根据该条规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民

法院管辖，因此，商品房买卖合同应由不动产所在地的人民法院管辖，即商

品房所在地的法院管辖。

    第二种观点认为，商品房买卖合同属于买卖合同的一种，因合同纠纷提

起的诉讼应适用合同纠纷的地域管辖规定。

    我们同意上述第二种观点。具体理由如下：

    首先，商品房买卖合同性质上属于买卖合同的一种，由此发生的纠纷属

于合同纠纷，只是其买卖的标的物商品房届于不动产，而不是动产。买卖合

同纠纷的管辖应当适用合同纠纷的地域管辖。根据《民事诉讼法》第23条

规定，应由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。关于合同履行地的确

定，根据《合同法》第62条第(3)项的规定，当事人在合同中对履行地点

约定不明确，交付不动产的，在不动产所在地履行。因此，商品房买卖合同

的合同履行地为商品房所在地，商品房所在地法院对该类纠纷享有管辖权。

    其次，涉及不动产纠纷的案件从性质上可以分为两类，一类是涉及不动

产权属纠纷，另一类是涉及不动产的合同纠纷。涉及不动产权属纠纷的案

件，主要是因不动产的所有权、使用权、占用等发生纠纷而引起的诉讼，以

及相邻不动产之间因通行、通风、采光等相邻关系发生争议而引起的诉讼

等，应适用专属管辖，由不动产所在地法院管辖。而涉及不动产的合同纠纷

案件应适用《民事诉讼法》第23条的规定，由被告住所地或合同履行地法

院管辖。在司法实践中，因商品房买卖合同的标的物是不动产就将该类合同

纠纷归人不动产纠纷并适用专属管辖，这与商品房买卖合同的性质是相违

背的。

    最后，在以前的审判实践中，建设工程施工合同纠纷曾被认为是一种典

型的不动产纠纷，适用不动产专属管辖。为明确该问题，最高人民法院《建

设工程施工合同解释》第24条规定：“建设工程施工合同纠纷以施工行为地

为合同履行地。”依该规定，建设工程施工合同纠纷适用的是合同纠纷的地

域管辖，由合同履行地或者被告所在地人民法院管辖。该规定可以作为审理

商品房买卖合同纠纷管辖问题的重要参考。

    商品房买卖合同纠纷性质上为合同纠纷，对于合同案件，法律允许合同

当事人双方选择管辖法院。我国《民事诉讼法》第34条规定：“合同或者其

他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同

签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院

管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”该条是关于协议管

秸的规定。协议管辖，又称合意管辖或者约定管辖，是指双方当事人在纠纷

发生之前或发生之后，以合意方式约定解决他们之间纠纷的管辖法院。本条

规定，合同的双方当事人在不违反法律对级别管辖和专属管辖规定的前提

下，可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原

告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖。因此

商品房买卖合同的当事人在不违反级别管辖和专属管辖情况下，可以在《民

事诉讼法》第34条规定的范围内协议选择管辖法院。规定防议选择管辖，

可以避免因管辖权的争议而延误纠纷的解决。

    对于当事人协议选择管辖法院的，尚需注意以下几个方面：I．当事人

协议管辖的案件，只限于合同或者其他财产权益纠纷。2．协议管辖的法院

必须与争议有实际联系。合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告

住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有

实际联系的地点的人民法院管辖。如果当事人约定选择上述列举地点以外的

与争议无任何联系的地点的人民法院管辖，因其超出《民事诉讼法》第34

条规定的范围，该约定无效。3.协议管辖不得违反《民事诉讼法》关于级

别管辖和专属管辖的规定。违反级别管辖和专属管辖规定的管辖协议无效。

4．双方当事人必须达成意思一致的书面协议，书面协议是指合同中的协议

管辖条款或者诉讼前达成的选择管辖的协议，口头的管辖协议不具有法律效

力。5．协议管辖的机构必须是人民法院，且具体、唯一。当事人双方必须

具备选择诉讼的明确意思表示，直接体现在对法院的明确选择上。最高人民

法院《民事诉讼法意见》第24条规定，合同的双方当事人选择管辖的协议

不明确或者选择《民事诉讼法》第25条（2012年修正后的《民事诉讼法》

第34条）规定的人民法院中的两个以上人民法院管辖的，选择管辖的协议

无效，依照《民事诉讼法》第24条( 2012修正后的《民事诉讼法》第23

条)的规定确定管辖。6.协议管辖只适用于第一审法院。当事人协议选择

管辖法院，仅限于第一审法院，对二审法院和再审法院不能协议选择。

    《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条  合同或者其他财产权益纠

纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告

住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得

违反本法对级别管辖扣专属管辖的规定。