2016/3/14 12:19:27

  此类买卖合同效力如何判断，一直存在争论。目前司法实践中，各法院

做法也不相同，有的法院认定买卖合同有效，有的法院认定买卖合同无效，

有的法院在符合善意取得的条件下才认定无权处分的买卖合同有效，争论较

大，标准并不统一。从维护公示、公信原则和保护善意守约方的角度出发，

我们倾向于认为：房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的

公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖

人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错、

与出卖人恶意串通、损害其他共有人利益的除外。房屋出售时，权利人登记

为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他

权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信

出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。

    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的

解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同！是指房地产开发企业（以下

统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权

于买受人，买受人支付价款的合同。