2015/7/16 21:55:20

房地产项目转让纠纷中预约合同的效力如何认定？

    合同性质直接体现了案件当事人之问实际存在的法律关系。正确认定合同性质，有助于理顺当事人诉争的法律关系，确定案件案由，分配举证责任，查明案件事实和选择法律适用，

    预约合同是相对于本约合同而言的。它是指在订立合同条件尚未成熟的情况下，当事人双方不愿意失去交易机会而进行预约的合意。预约合同中赋予双方一定的权利义务，其目的是在将来一定的期限内签订本约合同。这种意思表示真实的合同行为，在经济活动中大量存在。为此，最高人民法院2012年公布实施的《买卖合同解释》中明确提出了预约合同的概念和处理规则。这一司法解释的出台，对于预约合同的认定和法律适用，具有指导意义。

    转让方未取得土地使用权证书时签订的转让房地产项目的合同，其效力如何认定？对此，司法实务中存在两种不同观点：

    第一种观点认为，从签订合同时直至起诉前．转让方没有取得土地使用权证书，该土地使用权转让合同应属无效。

    第二种观点认为，房地产项目转让的预约合同是合法有效的合同，对双方当事人均有约束力。

    我们同意第二种观点。

  双方当事人对转让房地产项目的内容进行了约定！即使在转让条件尚不完全具备的情况下！赋予一方当事人补交土地出让金、取得土地使用权证或者召集股东会议等满足法定转让条件的合同义务，并对转让时间进行预先设定，这是典型的预约合同。因此，当事人之间的这种约定，充分体现了意思自治，没有违反法律法规的强制性规定，应当认定是合法有效的。

    作为民法理论中的“帝王”原则，诚实信用是法治社会中民事活动的基本要求．也是评判案件处理效果的重要标准。当事人通过签订预约合同，以确认双方权利义务关系，可以有效维护双方的利益平衡，引导诚实守信，进一步提高人们的合同意识和法治观念。

    由此，第二种观点以承认意思自治为基础！将预约合同的民法理论运用于司法实践，并且有明确的司法解释作为依据，因而认定合同有效也是准确无误的。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条  当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。