2015/7/13 9:17:21

建设用地使用权期限届满后，在续期时是否应当支付土地使用费？

    《物权法》对续期时是否应当支付土地使用费的问题未予明确，而是授权其他法律规定。在《土地管理法》修改过程中，就有意见认为j国有建设用地使用权经批准准予续期的，应当重新签订出让、租赁土地有偿使用合同，支付建设用地使用权出让金等相关费用。但住宅、国有建设用地使用权期限届满自动续期时是否支付土地使用费，仍未确定。目前争议最大的是住宅用地续期后是否应支付土地使用费的问题。另外，如果需支付土地使用费的话，按什么标准支付。

    就住宅建设用地而言，学者提出可参照我国香港地区的做法。香港土地续期按年度缴纳新地税的做法具有一定象征意义。香港的到期土地续期处理主要南其《政府租契条例》《新界土地契约（续期）条例》等法律规定，处理方式是土地自动续期，期限同上一次土地批租年限，续期不需补交地价，仅需每年墩纳新地税，标准为年度差响的3%!差响为房产年度总租金的5%，因此！续期业主的年应缴新地税仅及房产年租金的1.5‰、市场地价的0.1%。时至今日，此项续期制度已臻成熟并得到广大业主的认可。

    针对住宅用地续期后是否应支付土地使用费，如果需支付土地使用费按什么标准支付，这一问题无论是理论界还是实务界均未形成共识，存在以下几种观点：

    第一种观点认为，住宅建设用地使用权期限届满后自动续期，不应支付土地使用费。其理由在于：第一，“自动”续期，就意味着建设用地使用权人根本不需要呆取任何行为（包括支付土地使用费行为），建设用地使用权的期限就会自动续延，否则．就不是自动续期了。第二，消费者并未将建设用地使用年限与房地产价格联系起来。在当前民众对房价和地价均无任何博弈能力的情形下，用终其一生的收入购置房产后，还要在70年后续交昂贵的土地使用费，无法让民众接受。

    第二种观点认为，建设用地使用权期限届满后应当有偿续期。其理由在于：第一，土地是不可再生资源！在我国未开征遗产税的情况下，有偿续期实质上是对一部分个人财富的社会转移，符合限制人们靠祖辈遗产不劳而获坐享其成而鼓励通过自身努力和劳动创造财富的观念，是社会公平理念的体现。第二，土地使用费实质上既有累计若干年收取的地租性质，又有一次性收取的税费性质，具有明显的期限属性，续期为取得新的期限，即应另行缴纳土地使用费。第三，土地收益具有很强的财政属性。建设用地使用权有偿续期，可以提供稳定的地方财源，为社会保障、民生支出和经济建设提供持续的动力，有利于建设惠及全民的公共财政，保证地方政府的正常运转。第四，我国现行的房地产税“重流转、轻保有”的现状，妨碍了房地产交易的进行，助长了土地的隐形交易和投机，刺激了土地价格上涨。严格对土地使用权有偿续期的管理，从长远来看可以提高房屋保有的成本，促进盘活现有房地产存量，从而在一定程度上达到不动产资源的优化配置。第五，无偿续期使得土地所有权无法体现，虚化土地所有权，有土地私有化之嫌，同时不利于土地资源的合理配置以及城市的规划发展。

    我们认为，建设用地使用权作为在他人之物（国家或集体的土地）上所设定的权利负担，自应有期限限制，否则建设用地使用权有沦为土地所有权、导致土地私有化之嫌。地上物所有权人取得建设用地使用权所支付的土地使用费，应当是一定期限内土地所有权人放弃土地所有权的使用权能而取得的对价。也就是说，这一土地使用费的确定与一定的使用年限直接相关联。建设用地使用权期限届满，即意味着建设用地使用权人使用他人土地已没有正当的基础。此时，建设用地使用权人继续使用土地的唯一途径就是与土地所有人达成合意。建设用地使用权人在新的期限内使用土地，是否需要支付土地使用费，应取决于双方的合意，但主要取决于土地所有人的意愿，因为建设用地使用权人当然不希望支付土地使用费。

    就用益物权的基本法理而言，期限届满续期，建设用地使用权人在他人的土地之上取得权利，自应支付对价  一土地使用费。这一点不因建设用地的用途是住宅或非住宅而存差异。不同之处在于，对于非住宅用地，土地使用费应由土地所有人与建设用地使用权人个别磋商，另行签订建设用地使用权合同予以确定；就住宅建设用地土地使用费而言，在目前以多层住宅公寓为主的情况下，个别磋商几无可能。因而，在公众的广泛参与下，由土地所有人根据房屋的结构和耐用的年限等统一确定土地使用费的支付标准和方式。当然，土地所有人基于公共政策和社会公共利益等因素的考虑，亦可在住宅建设用地使用权自动续期时不要求使用人支付土地使用费，当属权利的抛弃？不但无不许之理，而且应当提倡和鼓励。

    建设用地使用权续期时确定土地使用费的总原则是其应低于新增用地的使用费标准!因为土地所有人对于续期用地无须增加投入开发成本，同时续期用地上有地上物，其地价必然低于同等条件下的新地价。同样还应区分住宅用地和非住宅用地两种情形。就住宅用地而言，仅应象征性支付土地使用费，并可采取逐年交纳的做法，或者免除该费用；而就非住宅用地而言，虽然不实行“招拍挂”等竞争性定价方式，但亦应在新土地地价的基础上实行一定折让。

   《中华人民共和国物权法》第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

    非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。