2015/7/9 9:03:42

怎样认定商品房销售广告是否为虚假广告？

    广告在经济发展中担任了非常重要的角色。早期提倡自由竞争的学者认为，出售人对商品有描述的权利，可以使用任何方式说明其商品。英国的早期判决采取这种见解。到了近代，伴随着经济的飞速发展，以占有市场，获取不正当经济利益为目的，一些不法经营者开始大做虚假广告，采用夸大、欺诈或引人误解的方式抬高自己商品的地位，使消费者的利益受到损害。为保护消费者合法权益，应制止夸大不实或欺骗性广告的见解已被各国所接受。虚假广告宣传的内容一般包括对商品质量、制作成分、性能、用途、生产者、生产日期、有效期限、产地、来源等作与事实不相符合的宣传。

    就如何认定商品房广告是否为虚假广告而言，司法实践中存在不同观点：

    第一种观点认为，广告内容是否寞实，即广告所宣传的内容与商品和服务本身真实的情况是否一致、相符。

    第二种观点认为，广告中的宣传内容能否引起消费者的误解。我们认为，我国判定广告是否虚假应采用“引人误解”与“虚伪不实”

    将虚假广告分为“虚伪不实”和“引人误解”两种类型，因为“虚伪不实”的广告内容与商品或眼务的真实内容不符，已经违反了《广告法》《反不正当竞争法》等法律对广告“真实、准确”的要求，无论其是否因产生了“引人误解”的效果，都不应该影响其违法的性质。并且，即使没有造成误解的效果，“虚伪不实”的广告也已经侵犯了消费者的知情权。此外，“引人误解”的广告又分为两种：广告内容不真实而引起消费者的误解；广告内容真实但因为广告人的素质、广告制作手段、方式等客观条件的限制而导致了引人误解的效果。后一种情况虽然主观恶性较小，但并不能以此作为卸责的借口，至少应该做到“了解自己的广告所可能传递给消费者的信息”。如果不对“虚伪不实”的广告和“引人误解”的广告加以区分，就失去了规制内容真实却“引人误解”的广告的依据。

    依据上述分类，可以由以下两个标准来界定商品房销售的虚假广告：

    第一，内容上的失实性。即只要商品房销售广告内容与客观实际情况不相符，就应当认定其为虚假广告。

    第二，广告中的误导性陈述足以使消费者产生误解。一些商品房销售广告中片面、模糊的宣传，虽然内容是真实的！但因其似是而非、模棱两可导致消费者对某些信息陷于错误的认识。从保护消费者利益的角度出发，对于商品房销售虚假广告的认定，不应仅考虑广告内容的真实程度，还应取央于消费者对该广告的误解程度并应对误解程度作出限定。也就是说，引起消费者误解的广告即使其内容是真实的？也应当认定为虚假广告。

    “引人误解”的判别主要是依靠主观标准，即取决于广告的受众（消费者）对广告的一般认识和理解。具体而言，应该根据消费者的认知标准判断。如果广告内容所要表达的真实意思与人们按照习俗、惯常理解的意思不符，会使消费者对广告产生误解误认，那么这样的广告就应被判定为虚假广告。然而，作为一种艺术形式和宣传手段，广告主在创作作品过程中往往会使用设计微妙的音像和文字，或是一些幽默夸张的表现手法对商品进行适度的修饰，合理的联想或夸张是允许的。因此，评判一则广告是否“引人误解”并非一目了然。实际生活中，由于消费者识别能力的不同，同样的广告所产生的效果亦不同。如果确定了消费者的标准，也就等于间接确定了判断“引人误解”的标准。

    开发商夸大广告宣传的责任应当如何认定与处理？

    要区分对待开发商的夸大广告宣传。商品房销售分为预售和现售两种，对象不同，我们对待开发商的夸大广告宣传也应有所区别，在构成违约的问题上不能一概认定或否定。现房销售中，买受人可以对房屋的户型、面积、交通、小区环境、配套设施等进行实地考察，能够及时发现房屋的综合情况与开发商的广告宣传是否一致，受广告宣传的影响相对较小，如果开发商所售商品房的综合情况与广告宣传不符，买受方并未提出异议，此种情况应视为默认，购房后买受方反悔的，不宜认定开发商构成违约；如果买受方当即提出异议，开发商亦口头或书面承诺日后加以改进，保证房屋综合情况与广告宣传一致，但是开发商在交付房屋后并未履行诺言！则可以认定开发商构成违约；期房销售中，买受方往往通过广告来选择自己需要的房屋，受广告宣传影响大，所以在对待夸大广告宣传问题上需从严把握。

    首先，按照《商品房买卖合同解释》第3条的规定，认定开发商对夸大广告宣传承担合同义务的条件，即只需广告宣传的内容确定且该内容对合同的订立或者房屋价格的确定有重大影响即可，只要开发商未履衍广告宣传的相关承诺，并且该广告宣传内容符合上述条件，即应认定开发商构成违约。

    其次，我们可以借鉴我国台湾地区行政机关颁布的“预售房屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项”中规定的预售合同必须记载“卖方应确保广告内容之真实，本预售房之广告宣传品及其所记载之建材设备表．房屋及停车位平面图与位置示意图，为契约之一部分”，在法律中强制规定广告宣传中的某些内容为预售合同的一部分，以制约开发商夸大广告宣传行为。我们还可以借鉴台湾地区“消费者保护法”第22条有关“企业经营中应确保广告内容之真实，其对消费者所负义务不低于广告之内容”的规定，以有效遏制开发商的夸大广告宣传行为，最大程度地保护买受方的合法权益。

    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

    《商品房销售管理办法》第十四条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法>、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。