2015/7/7 9:04:04

业主能否请求撤销管理规约？

    管理规约也称业主公约，在许多国家还称之为“住房规约”“管理协约”“区分所有规约”等！是指全体区分所有权人通过的、以书面形式订立的、对业主具有拘束力的关于共同事务及共有财产管理的自治规则。按照由私法自治原则所派生出来的这类规则，依管理规约的本质和意思自治原则，应南全体业主通过业主大会确定，但管理规约不得悖于建筑物区分所有权的本质。管理规约系业主团体的最高自治规则，全体业主应当予以遵守。我国《物业管理条例》第17条规定：“管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。”

    从实践来看，管理规约的主要内容一般包括下列几个方面：(1)有关业的使用、维护和管理的基础法律关系事项，如物业管理区域的名称、地点、面积及户数；共用场所及共用设施设备状况；建筑物各项维修、养护、管理和物业服务费用、专项维修资金以及依照业主大会决定的右关分摊费用等的交纳等。(2)有关业主的共同利益、共同事务的事项，如业主使用建筑物和物业管理区域内其他共用场所、共用设施设备的权益；业主在本物业管理区域内应当遵守的行为准则；业主大会的召集程序即决定重大事项的方式等。(3)有关调节区分所有权人间利害关系的事项，如业主参与物业管理的权利与义务；业主对业主大会、业主委员会和物业管理企业监督的权利；建筑物损毁的修复与重建的权利与义务。(4)有关对违反义务者予以处罚的事项。(5)其他应当约定的有关事项。显然，这些事项均与区分所有建筑物管理区域内全体业主的基本利益相关。

    在适用管理规约处理有关纠纷时，有的当事人主张管理规约无效，这就涉及对管理规约的效力评价问题。管理规约属于共同法律行为，因此对其效力评价也要依据《民法通则》第55、58条和《合同法》第52条的规定判断。即管理规约的内容不违反法律法规的禁止性规定、不损害国家集体和他人的合法权益。对于管理规约的合法性审查要严格遵守程序性规定，业主的参与表决必须真实自愿并且达到法定的人数，否则就是无效的。

    违反法律法规的禁止性规定的管理规约内容，应当属于绝对无效民事行为。然而，对于损害业主合法权益的管理规约，业主是否有权请求人民法院撤销，实践中存在两种不同观点。

    第一种观点认为，根据《物权法》第78杂的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定，人民法院可以撤销，但并没有规定对于管理规约也可以撤销。因此，业主无权请求人民法院撤销管理规约。

    第二种观点认为，虽然我国<物权法》没有明确规定业主是否有权撤销管理规约，但实际上管理规约在性质上属于业主的共同法律行为，制定、修改管理规约也应属于业主的共同决定。因此，对于管理规约也有一个业主请求撤销的问题。人民法院有权受理当事人提出的请求撤销管理规约的诉讼请求。

    我们倾向于第二种观点，主要理由如下：

    就建设单位制定的临时管理规约而言，多数国家立法规定，在管理规约制定之前，应由建设单位或开发商制定临时规约，我国也不例外。《物业管理条例》第22条规定，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务？违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。但是，建设单位或者开发商在制定文本时，有可能作出一些有利于自己的规定，如将共用部分转售与他人以获取利益，规定开发商自己对共用部分享有优先权，尚未售出的房屋不支付或少支付物业管理费用，给予隶属于自身的物业管理企业在日后管理中某些不正当的权益等。因此，对于明显侵害业主合法权益的临时管理规约，业主享有撤销权，自然是题中应有之义。

    就业主大会制定的管理规约而言，全体业主或者业主大会有权制定和修改管理规约。从《物权法》第76条规定看，这应当是属于全体业主或者业主大会的职权范畴。然而，《物权法》第78条进一步规定，如果业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院撤销。在这里，应当从广义上理解“业主大会的决定”，当然包含管理规约。

    按照《建筑物区分所有权解释》第12条规定，业主以业主大会作出的决定侵害其合法权益为由，请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会作出决定之日起一年内行使。因此，业主认为管理规约的内容侵害其合法权益的，在规定的期限内可以向人民法院提起诉讼，撤销相应的内容。

    《中华人民共和国物权法>第七+八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

    业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

    《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条  改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。