2015/7/6 9:15:10

居民住宅小区的外墙面所有权属于谁？

    关于小区房屋的外墙面的归属，《物权法》和《物业管理条例》都没有明确规定。“外墙面是房屋的组成部分！与房屋的专有部分不可分割。外墙面不可能由开发商所有，因为出售专有部分的时候已经计算了外墙面的面积，不可能由开发商为业主支付单独的成本，对外墙面保留所有权并享有收益。”我们同意这一观点，即开发商不可能保留小区外墙面的所有权。这就是说，开发商不可能将住宅小区的专有部分出卖之后，还保留与专有部分紧密相连的小区专有部分的外墙面的所有权。因为房屋的外墙面是依托于专有部分的，是与专有部分密不可分的。只有有了房屋，才有其外墙面，外墙面不可能凭空存在。换言之，没有专有部分，就谈不上与专有部分紧密相连的外墙面。正是基于房屋与外墙面不可分割的关系，就某一专有部分而言，开发商可以将该房卖给某个业主，但法律上不允许开发商同时保留与该套房屋紧密相连的外墙面的所有权。审判实践中，对此也基本达成共识。

    实务中，对于能否由单个业主分别对与其专有部分紧密相连的外墙面享有所有权？对此，有两种截然不同的观点。

    第一种观点认为，单个业主可以对与其专有部分紧密相连的外墙面享有所有权，否则其专有权的行使将受到限制。

    第二种观点认为，单个业主不能对与其专有部分紧密相连的外墙面享有所有权。

    我们同意第二种观点。理由在于：

    第一，根据建筑物区分所有权昀法理即壁心和最后粉刷表层说？专有部分所有权人行使权利的边界不能超过壁心，而外墙面显然是超过壁心的，故外墙面不能归单个业主单独所有，只能归全体业主共有。

    第二，对外墙面的权属进行这样划分，也有利于更好地利用外墙面。因为单个业主的外墙面面积很小，大多数情况下不能有效利用。如果归全体业主共有，面积很小的单个业主的外墙面就能连起来，面积就比较大，就能够很好地被利用，符合物权法物尽其用的原理。

    第三，在登记机关的不动产登记簿上，也不可能将特定房屋的特定外墙面登记为单个业主所有。根据《物权法》第16条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。根据以上理由，单个业主主张自己房屋的外墙面属于个人的观点没有法律依据！不应予以支持。既然小区房屋的外墙面不属于单个业主所有，那只能属于小区的全体业主。

    需要说明的是，有一种观点认为，小区的外墙面原则上属于业主共有，但如果根据规划设计文件的规定，某一专有部分的外墙面只能属于单个业主使用，其他业主无法使用，单个业主的使用也不可能给小区其他业主再支付费用，则该外墙面属于单个业主。这主要指的是有的小区一、二楼是商铺，售价本来就比小区的其他楼层高得多。既然是商铺，商户就很可能在自己购买的商铺的外墙面上做广告。如果商户在自己购买的商铺的外墙面做广告还要给小区全体业主支付租金，于情于理于法都不通。所以解释上宜认为，这部分商户的外墙面的所有权属于商户。我们认为，根据小区外墙面只能归全体业主共有的上述三点理由，这一观点不能成立。该观点中谈到的小区一、二楼商铺可以无偿使用外墙面属于“合理使用”的范畴，与外墙面的权属是两个方面的问题，不宜混淆。关于独栋别墅的外墙面的归属，栽们认为，应当属于独栋别墅的所有权人。

    《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

    （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

    （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

    建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。