2015/7/6 9:13:37

联建合同解除的法律效力如何认定？

    合同解除就是指在合同有效成立之后，尚未开始履行或者尚未全部履行完毕之前，根据法律规定或因当事人一方的意思表示或者双方的协议，使基于合同而发生的民事权利义务关系自始消灭或者向将来消灭的一种行为，是合同效力的非正常终止。它既可以是单方行为，也可以是双方行为。

    我国《合同法>第93、94条规定了协设解除、约定解除、法定解除三种合同解除的方式。协议解除，大陆法系称之为“合意解除”，指合同成立之后未履行完毕以前，当事人双方通过协商而使合同效力消灭的双方法律行为。其实质是依第二个合同解除第一个合同，从而达到使合同效力消灭的目的。约定解除，指当事人以合同形式，约定为一方或双方保留解除权的解除。我国《合同法》第93条第2款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时．解除权人可以解除合同。”约定解除的意义在于作为一个市场主体，为了适应复杂多变的市场情况，当事人有必要将合同条款规定得更加细致、更灵活、更有策略性，其中应包括保留解除权的条款，使自己立于主动而有利的地位。法定解除，即合同一方当事人因法定的合同解除事由出现，行使解除权从而使合同效力溯及既往的消灭的一方意思表示。

    对于联建合同解除的效力如何认定，立法对此无明确规定。实践中有两种不同观点。

    第一种观点认为，应当把合同分为非继续性履行合同和继续性履行合同，认为解除对非继续性履行合同具有溯及力，对继续性履行合同无溯及力。联建合同属于继续性履行合同，解除无溯及力。

    第二种观点认为，联建合同的解除一般具有溯及力，联建双方当事人负有返还财产、恢复原状等责任。

    我们认为，联建合同兼具有继续性履行合同和非继续性履行合同的共同特征，对出地方而言，提供土地是一次性的，无需继续履行；对建筑方而言，项目开发是连续性的行为，赋予解除溯及力是合理的。联建合同解除后，一方依联建合同取得的财产应当返还对方。在建或已建成的房屋，其所有权可确认归出地方所有，建筑方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：

    1．资金尚未投入实际建设的，可由出地方将建筑方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息。

    2，资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的剩润情况，由出地方给予建筑方相应比例的经济补偿。

    3．房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由出地方给予补偿。

《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。