2015/7/3 8:49:27

出让建设用地使用权未按照法律规定办理出让审批手续，是否影响国有建设用地使用权出让合同的效力？

    国有建设用地使用权出让合同解除纠纷在人民法院审理的国有建设用地使用权出让合同纠纷中占有较大的比例，约占全部纠纷案件的60%。造成国有建设用地使用权出让合同解除的原因主要有：一是出让人和受让人具有根本违约行为，如土地使用者不按照合网约定的时间和要求支付建设用地使用权出让价款导致出让人行使合同解除权；出让人因未办理建设用地使用权出让审批手续而造成无法向土地使用者交付土地导致土地使用者行使合同解除权；土地使用者擅自变更建设用地使用权出让合同约定的土地用途导致出让人行使合同解除权等；二是不可抗力，如因地震、战争、政府行为等造成建设用地使用权出让合同不能继续履行而解除合同；三是国家因社会公共利益需要以及根据国民经济和社会发展的需要调整土地利用总体规划而依法收回国有建设用地使用权；四是建设用地使用权出让合同约定的土地使用年限届满而终止。

    对于出让建设用地使用权未按照法律规定办理出让审批手续是否影响国有建设用地使用权出让合同的效力．一直是审判实践中的一个敏感问题。学界认识和实务中的做法不尽一致，我国现行法律、行政法规亦未有明确规定。实践中存在两种截然不同的观点：

    第一种观点认为，《城市房地产管理法》第11、12条的规定属于强行性规范．但它是出让人在出让土地时的禁止性规范，因此，从本质上讲，未办理出让批准手续订立的出让合同应属于无效合同，而不是可以解除的合同。

    第二种观点认为，《城市房地产管理法》第11、12条的规定属于管理性强制性规定，未办理出让批准手续订立的出让合同为有效合同，另一方可以解除的合同。

    我们认为，上述两种观点的主要分歧就在于《城市房地产管理法》第11、12条的规定是管理性强制性规定，还是效力性强制性规定？如果理解该规定主要侧重于管理和规范建设用地使用权的出让，而不具有规制民事法律行为的目的，别依照最高人民法院《合同法解释（二）》的规定，不影响国有建设用地使用权出让合同的效力；反之，如果将建设用地使用权出让批准手续理解为出让人与受让人订立出让合同的法定条件j未办理出让批准手续直接影响所订立出让合同的法律效果，则应认定出让合同归于无效。我们倾向于第二种观点。主要理由是：

    一是市场经济条件下，维护市场交易关系的稳定和安全是民事立法和司法的基本价值取向，不过多干预当事人的意思自治，尽量减少无效合同的适用范围是现行民事立法和司法一贯坚持的重要指导思想j是民事立法和民事审判的发展趋向，顺应了社会主义市场经济发展的必然要求。

    二是法律规定建设用地使用权出让应当办理审批手续，主要意旨是国家加强对土地资源的有效配置，促进土地资源的合理利用，防止因无序出让建设用地使用权而扰乱国家的土地利用总体规划。因此，《城市房地产管理法》的规定主要还是侧重于对建设用地使用权出让的管理和规范，而非规制当事人之间实施的民事法律行为。《城市房地产管理法》第11、12条规定应届于管理性强制性规定，承认未办理建设用地使用权出让批准手续所订立的出让

合同效力符合《城市房地产管理法》的立法精神。

    三是出让人出让建设用地使用权未办理批准手续，建设用地使用权不可能出让，主要涉及出让合同的成立问题，即建设用地使用权未经批准不得出让！出让人与受让人之间也不可能订立出让合同。如果出让合同已经依法成立，出让人或者受让人不得以建设用地使用权出让未办理批准手续为由主张合同无效。

    四是建设用地使用权出让未办理相关的批准手续，直接的法律后果是出让人无法交付出让的土地，也就无法实现创设建设用地使用权的合同目的，而建设用地使用权出让合同是取得建设用地使用权的原因关系和基础关系，依照《物权法》规定的物权变动的原因和结果相区分的原则，建设用地使用权不能设立并不影响创设物权合同的效力。《圉有土地使用权合同解释》也持此种观点。据此，应当肯定未办理建设用地使用权出让批准手续所订立的建设用地使用权出让合同的效力。

    建设用地使用权出让未办理批准手续的，受让人是否享有合同解除权？

    建设用地使用权出让合同依法生效后！出让人将建设用地使用权交付给受让人是其负有的主要合同义务。建设用地使用权出让未办理批准手续，出让人就不可能将土地交付给土地使用者，应视为履行不能，依据《合同法>的规定，构成合同解除的法定条件和事由。由于出让人不能交付土地，致使订立合同的目的难以实现，因此，受让人依法有权行使合同解除权，并有权请求出让人承担违约损害赔偿责任。由于建设用地使用权未经批准不能履行交付土地的义务是出让人的过错，因此，只有受让人才享有解除合同的权利，出让方不能据此请求解除合同，即排除了出让人享有的合同解除权。

    《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。