2015/7/1 9:16:03

联建房屋所有权的取得方式如何认定？

    联建房屋建成后，房屋联建合同各方如何取得（原始取得）房屋的所有权，是房屋联建合同的重要问题。关于房屋所有权的原始取得人的确定，一般有三种标准：一是以建房申请人为标准；二是以基地使用人为标准；三是以实际出资人为标准。在我国，房地产产权产籍管理有两个原则：其一，房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则；其二，房地产产权产籍的属地原则。房地产管理部门办理产权登记时，如发现房地产所有权人与该房屋所占用的土地使用权不属于同一个人时，一般均不办理登记。可见，我国房屋所有权的原始取得人是以基地使用人为标准的。

   房屋原始取得人不仅负有第一次房屋登记的义务，而且还要承担房屋意外灭失的风险。对于联建房屋的原始取得人，理数与实践中存在三种观点：

第一种观点认为，是以建筑执照所记载的执照人为准，就是说，肚谁的名义建筑房屋，谁就取得房屋的原始所有权。   

第二种观点认为，在联建合同对产权归属约定不明时，原则上由土地使用权人作为房屋的原始取得人。   

第三种观点认为，在合同没有约定的情况下，房屋所有权的原始取得人应当是颂取施工许可证的人。

    我们认为，在我国不动产物权不完全的“二元主义”的特殊背景下，合同未明确约定的，应由土地使用权人享有房屋原始所有权，理由如下：

    第一，适应我国房地产权利主体一致原则的强制要求。我国《城市房地产管理法》第32条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”《担保法》第36条规定：“以依法取得的国有土地的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地使用权上的房屋同时抵押。”在我国，房屋虽被视为不动产但其交易受到限制，须与土地同时进行交易。此外，房屋与土地在自然属性上也很难绝对分开。虽然许多学者对我国的“地房同时走”原则提出异议，但从我国的总体立法精神和政治、经济体制改革进程来看，“地房同时走”模式不会在短期内改变。

    第二，适应房屋所有权完整的强制要求。联建项目多数以建筑方名义建造，且建造过程中出地方有时并未变更土地使用权。项目竣工时，如认为原始所有权应由建筑方或领取建设工程规划许可证或建设工程施工许可证的非土地使用权方享有，必然导致房屋与土地所有权主体不一致。在不享有土地使用权时，房屋产权是不完全的，不能自南处分。况且房屋位于他人土地之上，若土地使用权人行使物权请求权要求排除妨碍，房屋所有权特无从实现。

    第三，适应建设开发程序的强制要求。根据《城市规划法》的立法精神，只有土地使用权人才能申领建设工程规划许可证。依开发许可审批程序，申领建设工程规划许可证后，才可申领建设工程施工许可证、开工许可证，然后申领房屋预售许可证，房屋实际建成后，办理初始登记。可见，实践中普遍存在的建筑方在未办理土地更名手续前！以自己的名义申领建设工程规划许可证及其他证照构成程序违法，为土地使用权和房屋所有权的主体错位埋下了伏笔。建筑方只有在出地方将土地更名为双方名下或建筑方名下时，才可以申领建设工程规划许可证。

    综上所述，双方当事人未对房屋的原始所有权归属做出明确约定时，房屋的原始所有权应由土地使用权人享有。

    《中华人民共扣国合伙企业法》第三十三条合伙企业的利润分配、亏损分担，按照合伙协议的约定办理；合伙协议未约定或者约定不明确的，由合伙人协商决定；协商不成的，由合伙人按照实缴出资比例分配、分担；无法确定出资比例的，由舍伙人平均分配、分担。

    合伙协议不得约定将全部利润分配给部分合伙人或者由部分舍伙人承担全部亏损。