2015/6/30 9:14:10
来源：网络
作者：网络
如何认定开发商作出的“赠送物业服务费”的承诺？
开发商作为售房的优惠条件，常常在售楼的广告中做出免收物业眼务费的宣传。关于前期物业服务费的免收，主要有以下几种情况：1．开发商作出承诺在一定条件下的买受人可以免交业主人住后若干时间段的前期物业服务费。2．开发商在销售房屋时承诺买受人免除赠送面积的物业服务费。3．前期物业服务企业同意免收开发商的物业服务费。免收物业服务费如果是开发商做出的承诺，业主人住后，小区并非开发商的物业服务公司进行管理，有的难以兑现；有的因物业服务企业实际接管后不予认可；还有的可能因管理质量、收费标准等而在物业服务企业与业主之间形成纠纷。
对于开发商作出的“赠送物业服务费”的承诺，其效力应当如何认定，理论和实践争议很大。
第一种观点认为，开发商作出的“赠送物业服务费”的承诺，应该一律认定为无效。
第二种观点认为，不宜一概认定为无效，应该具体问题具体分析。
我们同意第二种观点。
一般情况下，对于开发商承诺免收买受人物业服务费的主张应当视为无效。在业主办理了人住后，其作为小区的业主，就应当向物业服务企业交纳物业服务费，这是区分所有权人的成员权与对共用部位的共用权决定了业主应当承担的义务。按照目前法律、法规的规定，建设单位应当通过招投标的方式选定前期物业服务企业对建成物业进行前期物业管理，并应在出售住宅前与其选定的前期物业服务企业签订前期物业服务合同。也就是签订前期物业服务合同的主体必须具有独立的民事主体资格，签订合同主体双方都必须是具有法人资格的法人。除非经过前期物业服务企业的书面授权，开发商无权代前期物业服务企业作出承诺免除买受人的物业服务费。
前期物业服务费的免除只有同时具备以下两个条件才有可能有效：第一，开发商与前期物业服务企业签订前期物业服务合同，在合同中约定丁物业管理的服务内容、方式、范围以及违约责任，并且明确约定了由开发商向前期物业服务企业交纳购买其房屋的部分或全部买受人的前期物业服务费或是业主人住后的部分时间段内的物业服务费，或者是前期物业服务企业做出免除业主交纳物业服务费的承诺。第二，商品房预售合同中建设单位承诺业主的前期物业服务费以及人住后部分时间段内的物业服务费全部由建设单位代为交纳！并就建设单位违反此项承诺的违约责任作出明确约定，而且必须将前期物业服务合同作为商品房预售合同的附件。在这两个条件下，开发商承诺其承担业主人住之后的部分物业服务费，并且物业服务企业也以签订的物业服务合同的内容表示同意，业主才能享有赠送的物业服务费。
建设单位作出的关于赠送面积物业服务费的承诺，其效力如何认定？
物业管理与房屋买卖是两个独立的法律关系。一般赠送房屋的建筑面积往往发生在房地产公司售房的过程中，这是开发商对自己的权利处分，其有权赠送销售面积。但是，对于物业管理是物业服务企业与业主之间形成的物业服务合同关系。物业服务费是对小区公共部位进行管理的消耗，该费用主要是根据买房人得到的产权证上核准的建筑面积来收取。如果开发商在买受人办理产权证时没有将所赠送的面积进行专门的说明，那么在收取物业服务费时，应当按照产权证上载明的建筑面积收取，并不像开发商承诺的那样可以免收部分面积的服务费，开发商也无权处分物业服务企业的权利。
在前期物业管理中！有些前期物业服务企业是开发商专门聘请的，有的是房地产公司组建的，对赠送的面积免收物业服务费的承诺，往往发生在房地产公司自行组建物业公司进行前期物业管理的情形中。而理论上，物业服务企业是独立承担民事责任的主体，与开发商之间不能互相取代。免收赠送面积的物业服务费如果只是开发商的承诺，而赠送的面积在房产证中有所体现，开发商则无权随意地作为促销手段便用。物业小区的公共部位的管理需
要由业主按照所购建筑面积的比例出资共同管理，物业服务企业也无权处分业主的管理权，更无权将全体业主应当共同承担的义务转嫁给部分业主承担。
对于物业服务企业与开发商之间达成的免收开发商物业服务费的承诺，其效力如何认定？
在房屋销售之前，开发商作为小区的业主负有交纳物业服务费的义务，在房屋销售过程中，随着房屋的销售、业主的人住，开发商要承担对于未售出的空置房屋的物业服务费，但其承担的物业服务费逐渐减少，直到房屋全部售出，开发商不再负有承担物业服务费的义务。但是，作为物业小区的业主，开发商在房屋全部售空之前，其要承担当然的付费义务。物业服务企业无论是接受的前期物业管理还是后期的物业眼务，其都是要对物业小区的全部共用面积、共用部位承担物业管理的义务，这些部位的管理费用是由小区的业主按照拥有的物业建筑面积的比例决定承担费用的多少，如果物业服务企业决定部分业主不分担物业服务费，必定导致其他业主要承担超过其所应当承担的物业建筑面积比例的物业服务费，这种约定侵害到合同之外的第三人的合法权益。依据《民法通则》第58条第1款第(4)项的规定，恶意串通，损害第三人利益的民事行为应当认定为无效；依据《合同法>第52条第(2)项的规定，合同的双方当事人恶意串通！损害第三人利益而签订的合同，也应认定为无效合同。所以，物业服务企业与开发商之间的这种侵害业主合法权益的行为，也应当认定为无效。
《中华人民共和国民法通则>第五十八条下列民事行为无效：
（一）无民事行为能力人实施的；
（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
（五）违反法律或者社会公共利益的；
（六）经济合同违反国家指令性计划的；
（七）以合法形式掩盖非法目的的。
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
开发商作为售房的优惠条件，常常在售楼的广告中做出免收物业眼务费的宣传。关于前期物业服务费的免收，主要有以下几种情况：1．开发商作出承诺在一定条件下的买受人可以免交业主人住后若干时间段的前期物业服务费。2．开发商在销售房屋时承诺买受人免除赠送面积的物业服务费。3．前期物业服务企业同意免收开发商的物业服务费。免收物业服务费如果是开发商做出的承诺，业主人住后，小区并非开发商的物业服务公司进行管理，有的难以兑现；有的因物业服务企业实际接管后不予认可；还有的可能因管理质量、收费标准等而在物业服务企业与业主之间形成纠纷。
对于开发商作出的“赠送物业服务费”的承诺，其效力应当如何认定，理论和实践争议很大。
第一种观点认为，开发商作出的“赠送物业服务费”的承诺，应该一律认定为无效。
第二种观点认为，不宜一概认定为无效，应该具体问题具体分析。
我们同意第二种观点。
一般情况下，对于开发商承诺免收买受人物业服务费的主张应当视为无效。在业主办理了人住后，其作为小区的业主，就应当向物业服务企业交纳物业服务费，这是区分所有权人的成员权与对共用部位的共用权决定了业主应当承担的义务。按照目前法律、法规的规定，建设单位应当通过招投标的方式选定前期物业服务企业对建成物业进行前期物业管理，并应在出售住宅前与其选定的前期物业服务企业签订前期物业服务合同。也就是签订前期物
业服务合同的主体必须具有独立的民事主体资格，签订合同主体双方都必须是具有法人资格的法人。除非经过前期物业服务企业的书面授权，开发商无权代前期物业服务企业作出承诺免除买受人的物业服务费。
前期物业服务费的免除只有同时具备以下两个条件才有可能有效：第一，开发商与前期物业服务企业签订前期物业服务合同，在合同中约定丁物业管理的服务内容、方式、范围以及违约责任，并且明确约定了由开发商向前期物业服务企业交纳购买其房屋的部分或全部买受人的前期物业服务费或是业主人住后的部分时间段内的物业服务费，或者是前期物业服务企业做出免除业主交纳物业服务费的承诺。第二，商品房预售合同中建设单位承诺业主的前期物业服务费以及人住后部分时间段内的物业服务费全部由建设单位代为交纳！并就建设单位违反此项承诺的违约责任作出明确约定，而且必须将前期物业服务合同作为商品房预售合同的附件。在这两个条件下，开发商承诺其承担业主人住之后的部分物业服务费，并且物业服务企业也以签订的物业服务合同的内容表示同意，业主才能享有赠送的物业服务费。
建设单位作出的关于赠送面积物业服务费的承诺，其效力如何认定？
物业管理与房屋买卖是两个独立的法律关系。一般赠送房屋的建筑面积往往发生在房地产公司售房的过程中，这是开发商对自己的权利处分，其有权赠送销售面积。但是，对于物业管理是物业服务企业与业主之间形成的物业服务合同关系。物业服务费是对小区公共部位进行管理的消耗，该费用主要是根据买房人得到的产权证上核准的建筑面积来收取。如果开发商在买受人办理产权证时没有将所赠送的面积进行专门的说明，那么在收取物业服务费时，应当按照产权证上载明的建筑面积收取，并不像开发商承诺的那样可以免收部分面积的服务费，开发商也无权处分物业服务企业的权利。
在前期物业管理中！有些前期物业服务企业是开发商专门聘请的，有的是房地产公司组建的，对赠送的面积免收物业服务费的承诺，往往发生在房地产公司自行组建物业公司进行前期物业管理的情形中。而理论上，物业服务企业是独立承担民事责任的主体，与开发商之间不能互相取代。免收赠送面积的物业服务费如果只是开发商的承诺，而赠送的面积在房产证中有所体现，开发商则无权随意地作为促销手段便用。物业小区的公共部位的管理需
要由业主按照所购建筑面积的比例出资共同管理，物业服务企业也无权处分业主的管理权，更无权将全体业主应当共同承担的义务转嫁给部分业主承担。
对于物业服务企业与开发商之间达成的免收开发商物业服务费的承诺，其效力如何认定？
在房屋销售之前，开发商作为小区的业主负有交纳物业服务费的义务，在房屋销售过程中，随着房屋的销售、业主的人住，开发商要承担对于未售出的空置房屋的物业服务费，但其承担的物业服务费逐渐减少，直到房屋全部售出，开发商不再负有承担物业服务费的义务。但是，作为物业小区的业主，开发商在房屋全部售空之前，其要承担当然的付费义务。物业服务企业无论是接受的前期物业管理还是后期的物业眼务，其都是要对物业小区的全部共用面积、共用部位承担物业管理的义务，这些部位的管理费用是由小区的业主按照拥有的物业建筑面积的比例决定承担费用的多少，如果物业服务企业决定部分业主不分担物业服务费，必定导致其他业主要承担超过其所应当承担的物业建筑面积比例的物业服务费，这种约定侵害到合同之外的第三人的合法权益。依据《民法通则》第58条第1款第(4)项的规定，恶意串通，损害第三人利益的民事行为应当认定为无效；依据《合同法>第52条第(2)项的规定，合同的双方当事人恶意串通！损害第三人利益而签订的合同，也应认定为无效合同。所以，物业服务企业与开发商之间的这种侵害业主合法权益的行为，也应当认定为无效。
《中华人民共和国民法通则》第五十八条下列民事行为无效：
（一）无民事行为能力人实施的；
（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
（五）违反法律或者社会公共利益的；
（六）经济合同违反国家指令性计划的；
（七）以合法形式掩盖非法目的的。
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
