2015/6/29 10:07:03

物业使用人不交纳物业管理费，业主承担何种责任？

    在民法上，所谓连带之债，是指债的主体一方为多数人，多数人一方的各个当事人之间存在连带关系的债。所谓连带关系，是指当事人各自的债务或者债权具有共同目的，从而在效力上、债的消灭上相互牵连。连带之债包括连带债权和连带债务。所谓连带债务，是指数人负同一债务，其中每个人都有对债权人履行全部债务的义务；连带债权，是指数人有同一债权，其中每个人都有请求债务人履行全部债务的权利。连带之债的发生，可以是基于

法律规定，这种原因下发生的连带之债称为法定的连带之债；也可以是基于当事人的民事行为，这种原因下发生的连带之债称为意定之债。《民法通则》第87条规定二“债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。”

    实务中，对于物业使用人不交纳物业管理费的，业主承担何种责任，有两种不同观点：

    第一种观点认为，物业使用人根本不是合同当事人，无需承担物业管理费。

    第二种观点认为，物业使用人尽管使用的是业主的物业，但同样离不开物业服务企业的物业服务，故物业使用人不交纳物业管理费，业主承担连带责任。

    我们同意第二种观点。

    虽然法律没有直接规定物业使用人享用了物业服务就要支付物业费，但法律并不排斥业主与物业使用人就物业费的支付进行约定。从物业使用的实际情况看，无论是业主本人还是业主之外的物业使用人，使用业主的物业，都离不开物业服务企业的服务，而要享用这种服务，需要付出成本，也就是要支付物业费。因此，在业主许可物业使用人使用其韧业时，物业使用费的支付，往往会成为双方约定的内容。另一方面，业主与物业使用人就物业费支付所作约定，虽然不是出现于业主与物业服务企业订立的物业服务合同中，但这种约定，对于物业服务企业而言并无不利影响，相反是实质上赋予了物业服务企业以权利。正是基于这些实际情况，《物业管理条例》尊重业主与物业使用人就物业费支付所作约定并承认这种约定的效力，从而规定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定”。

《物业管理条例》在处理物业使用人的交纳物业费义务问题上，在确认业主有义务按照物业服务合同约定支付物业费的同时，也尊重业主和物业使用人在物业使用费问题上的安排，既维护了物业服务合同的严肃性，叉尊重了当事人的意思自治，是符合物业使用和物业服务的实际的，对于维护物业管理服务秩序具有重要的意义。

    根据《物业服务解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据《物业管理条例》第42条、《物业服务解释>第7条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

    法律确认物业使用人支付物业费的义务，是从物业使用和管理的实际出发，是尊重业主和物业使用人的意愿。但是，并不能因为法律确认了物业使用人的支付物业费义务而否定物业业主的支付义务和责任。业主是物业服务合同的实质当事人，虽然因物业交付他人使用而不直接享用物业服务企业的服务，但实际上是物业服务的最终受益人；物业使用人之所阻能够享用物业眼务企业的服务，是因为其使用的是业主的物业；物业使用人享用的物业服务，实际上是物业服务企业对业主依据物业服务合同应该提供的服务，只不过业主因不占有使用其物业而将这种利益让渡给了其许可的物业使用人而已。因此，不论业主是有偿或者无偿地将物业交给物业使用人占有、使用或者收益，业主对于物业费的支付都负有不能推卸的义务。法定的连带之债，产生于法律的直接规定，当事人不能通过合同等形式加以排除，因此，即使业主与物业使用人在合同中约定业主对物业费的支付不承担责任或者不承担连带责任，这种约定也因违反《物业管理条例》的规定而不具有法律效力。

    业主委员会以物业服务企业公布的服务价格计算依据不实为由，请求变更物业服务价格的如何处理？

    如果业主委员会或者业主确有相关证据证明物业服务企业在公布的价格中存在欺诈或者隐瞒相关情况的，应支持业主或业主委员会要求变更的主张。理由是物业服务企业在订立物业服务合同时存在欺诈，根据我国<合同法》的规定，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更。合同变更的这一规则，对物业服务合同同样适用，需要注意的是，因欺诈产生的撤销权和变更权的除斥期间为1年！根据《合同法》第55条第(1)项的规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。按照该规定，类推可知？请求人民法院或者仲裁机构变更合同的权利亦可消灭。由于业主行使变更权须经业主大会决定，其程序复杂、难度很大，如果严格依据该规定，业主的撤销权和变更权极易消灭。因此，对该变更权除斥期间的起算时间，在审判实践中，应当以业主大会讨论确定物业公司存在欺诈行为时作为除斥期间的起算点为妥。

    《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。