2015/6/29 9:55:35

房屋登记应否进行实质审查？

    不动产登记审查标准可大体分为两种，即形式审查和实质审查。从行政法的角度看，登记机构的形式审查与实质审查的区别主要集中在审查范围、审查内容、审查方式与审查权限等方面。形式审查的范围一般限于申请登记的材料；审查的内容为申请人提供的申请登记材料是否完整齐备以及各登记材料在形式上是否符合法定的形式和要求；在审查方式上实行书面审查，登记机构一般不对申请登记的书面材料与实际物权变动的情形是否一致进行审核。实质审查的范围不仅限于当事人申请登记的材料，还包括申请登记所反映出的物权变动的事实。审查内容不仅包括申请登记材料是否完整齐备以及各登记材料在形式上是否符合法定的形式和要求，而且还要审查申请登记所反映出的物权变动的事实是否存在以及是否真实有效。因此，实质审查不仅要实行书面审查，而且还要进行实际调查，包括要求当事人补充提供相关的材料、对当事人的询问、对该不动产状态的实地调查等。

    《物权法》颁行后，对房屋登记审查的模式作出了明确规定。《物权法》第12条规定，登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，就有关登记事项询问申请人，可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。此外，《房屋登记办法》规定：房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请事项是否是申请人的真实意思丧示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。办理有关的房屋登记，房屋登记机构应当实地查看。房屋登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。

    实务中就房屋登记机构查验申请登记材料应进行形式审查还是实质审查，存在两种观点：

    第一种观点认为，应当采取形式审查标准，其理由为：1．实质审查会增加成本，降低效率；2．根据契约自由原则，当事人进行不动产交易应该遵循意思自治的原则，不应该受到登记机关的干预；3．对于房屋交易这一民事法律行为，一般由法院或仲裁机构确认合同效力。房屋登记机关对合同效力进行确认，既没有法律的明确授权，客观上也不可行。

    第二种观点认为，应当采取实质审查标准，其理由为：1．由于“我国正处于市场经济发展初期，整个社会面临着从计划经济走向市场经济的转型，在这个过程中秩序比较混乱，信用较为低下，欺诈行为时有发生”！进行形式审查容易导致权利登记不实，助长交易欺诈，引发系列纠纷。2．不动产登记作为不动产物权公示手段，就应发生完整的公示效果，实质审查主义其优点是最大限度地防止登记权利与真实权利的不一致，从而使公信力确立，并最大限度地防止公信力带来的对出卖人不利的可能性。3．由于登记的审查方式与登记机关的责任是联系在一起的，实行实质审查，登记机关由于故意或重大过失导致登记错误造成当事人的损失的，登记机关就要加以赔偿，所阻登记机关为减少赔偿责任的承担，就会更加谨慎！这样一来也就强化了登记机关的责任感。4．生活中，因为登记机关未尽合理的审查义务，致使登记错误从而成为被告被要求承担责任已经成为民众的强烈诉讼要求。登记机关只享有收取登记费用的权利．不承担相应义务的权利失衡已成为众矢之的。

    我们倾向于第二种观点。

    形式审查的优点是登记机关仅需对形式要件的合法性进行审查，工作量较小，审查速度较快，效率高；缺点是这种审查方式将其追求的所谓交易效益和便捷与交易安全对立起来，往往会导致不动产登记簿所记载内容的真实程度降低。而实质审查刚好相反，登记采取实质审查使得登记簿所记载内容的真实程度较高，有利于交易的安全；缺点是登记人员为避免登记错误、遗漏而仔细审查，会拖延登记速度，影响物的流通。从交易成本的角度考虑，前者减少了缔约成本却加重了履约成本；后者则加重了缔约成本却减少了履约成本。二者各有利弊。

    《物权法》虽然确立了房产登记的登记生效主义，但是并没有解决登记的审查方式，毕竟采取登记生效主义的国家，其审查方式可能是实质审查，也可能是形式审查。从房屋登记目的、登记的性质、效率与公开的偏重及立法状况等因素综合考量，我们认为，我国的房屋登记应当进行实质审查。

    物权公示公信原则需要进行实质审查。物权法定是大陆法系各国物权立法的一项基本原则，我国物权法沿袭各国物权法之惯例，确立了物权法定原则。民法通说认为，物权法定包括以下内容：物权的种类法定；物权的内容法定；物权的公示方式法定。关于物权变动的公示方法，动产公示方法为交付（占有）；不动产公示方法为登记。非以法定方式予以公示，物权的变动或者无效，或者不得对抗第三人。依法定方式公示的物权，具有使社会一般人信赖其正确的效力，即使公示的物权状况与真实的权利状态不符，法律对信赖公示的善意第三人从公示的物权人处取得的权利仍予以保护，这就是物权的公信原则。

    不动产物权登记公信力的价值主要体现在三个方面：一是有利于维护正当的交易安全，不动产物权登记所明示的权利状况是完全可信的，非经法定程序不得被随意否定；二是有利于鼓励交易，因为不动产物权登记行为的公信力，交易当事人不需花许多对间和精力去调查和了解不动产的产权状况，从而对当事人交易产生一种激励作用；三是有利于当事人合法权益的保护，不动产物权登记公信力的实质在于通过国家专门机关的行为确认，保护交易当事人的信赖利益。这种信赖是当事人对国家专门机关在登记时依法对权利状况进行审查的基础上产生的信赖？因而当当事人因为这种信赖而产生损失时，完全可以向登记机关申请赔偿或补偿。

    建立不动产登记制度的目的，是通过登记将不动产物权的设立、转移、变更的情况向公众予以展示，使公众准确了解某项不动产上所形成的物权状态，使登记的内容与真实的权利相一致．保障交易安全。对申请登记的有关契约进行实质性审查，确保登记的准确性，这是登记具有公信力的必要前提。一经登记，即具有权利正确性推定效力和善意保护效力。对于维护物权秩序和交易安全，意义重大。所以，从公示公信的角度看，房屋物权登记要进行实质性审查。