2015/6/26 9:45:12

新建成物业是否受前期物业服务合同调整？

    根据《物业管理条例》的有关规定，物业服务合同可分为两类：一是前期物业服务合同，二是普通物业服务合同。《物业服务解释》第10条规定，物业眼务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

    开发商与物业管理公司签订前期物业管理合同时，部分物业尚未建成，那么，前期物业管理合同是否适用于新建成的物业？

    第一种观点认为，此种情况下，前期物业管理合同当然适用于新建成的物业。

    第二种观点认为，此种情况下，前期物业管理合同并不能适用于新建成的物业。

    我们认为，如果前期物业管理合同中明确约定，后建成的物业“收费办法另行商定”的，这一约定实际上已经将前期物业合同的适用范围限定在现有物业的范围内。而且，在新的物业建成以后，如果开发商并没有将新建成部分移交给物业公司管理，而是另行聘请了他人管理。因此，在没有相反证据的情况下，可以认定双方之间也没有就新建成物业形成事实上的物业管理关系，故物业公司无权就新建成物业主张物业管理费。

    另一种可能的情形是，前期物业管理合同中没有就新建成物业的管理作出明确约定。在这种情况下，是否应支付物业管理费仍取决于双方之间是否形成事实上的物业管理关系，如果形成了事实上的物业管理关系，考虑到同一小区内新旧的物业管理具有一定的整体性和相似性，故可以参照前期物业管理合同确定双方之间的权利义务。不过，根据《物业服务解释》第10条之规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金，而物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请球业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的不予支持。因此，如果新的物业已经成立业主委员会，因业主委员会改聘其他物业公司、从而前期物业合同终止履行，物业公司拒绝移交而以事实上的物业管理关系主张物业管理收费的，则不应得到支持。

    物业服务企业承担的退出物业服务区域、移交物业管理相关资料等义务的性质如何认定？

    物业服务合同是一种继续性合同，所谓继续性合同是指履行必须在一定继续的时间完成，而不是一时或者一次完成的合同。继续性合同的解除原则上不具有溯及力。如果物业服务企业已经为业主提供了物业共用部位、共用设施设备的使用管理、维修、更新、保洁和保安等物业服务，在物业服务合同的权利义务终止后，这些服务是不能恢复原状的，而且承认物业服务合同解除具有溯及力，则会使当事人要负相互返还所得利益，事实上难以操作。因此，物业服务合同的解除原则上不应具有溯及力，其解除只使合同的效力向将来发展。

    物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的义务。物业管理交接在形式上表现为物业服务企业退出物业区域、移交物业服务用房、资料，但本质上是物业服务企业移交物业管理权。这些义务不是源于当事人合同约定，而是源于法律的直接规定。所以，应当理解为法定义务；物业服务企业不得以与业主形成了事实上的物业服务合同关系等为由拒绝履行。

    《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

    物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。