2015/6/26 9:42:05

物业服务企业应否承担安全保障义务？

   最终以法律的形式作出安全保障义务规定的是《侵权责任法》，它是指在一定法律关系中一方对另一方的人身、财产安全依法承担保障的义务，违反这一义务就要承担损害赔偿责任。单纯不安全并非应负损害赔偿责任，必须当事人之间具有一定的关系，被告对原告负有安全保障注意义务，而被告不予安全保障，才有侵权赔偿责任。

   物业服务企业对业主的财产及人身是否应承担安全保障义务？如需承担，其范围和限度应当如何认定？《物业服务解释》的征求意见稿中曾设有关于物业服务企业安全保障义务的条文，其第8条规定：“物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。”而在正式出台的《物业服务解释》中则未见该条款，这也为该争议的存在埋下了伏笔。

   第一种观点认为，不能将物业服务企业列为承担安全保障义务的主体，要求其承担安全保障义务既无法律依据，也无法理基础。

   第二种观点认为，虽然《物业服务解释》中并没有关于物业服务企业安全保障义务的规定，但按照我们国家的法律体系，物业服务企业的安全保障义务依然存在。

   我们同意第二种观点。

   首先，《物业管理条例》第47条第1款规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”第36条第2款规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的责任。”从上述规定看，《物业管理条例》明确规定了物业服务企业负有安全保障义务。

   其次，物业服务合同对安全保障义务作出明确约定的情况下，物业服务企业违反此义务而对业主的财产或人身造成损害的，将承担相应的违约责任。这种损害不仅包括物业服务企业所有或管理下的物对业主造成的损害；也包括因第三人的侵权行为对业主造成的损害。

   再次，根据《物业服务解释》第3条第2款的规定，物业服务企业的单方承诺与服务细则也纳人到合同内容中。因此，如果在其单方承诺或服务细则中有涉及安全保障义务的服务承诺，也将作为合同义务加以履行。

   摄后，附随义务除了为辅助实现债权人之给付利益外，还有避免侵害债权人之人身或财产上利益的功能。依据物业服务合同的性质及合同的目的，物业服务企业对业主及服务区域内的安全承担保护义务属于合同附随义务的范围。因此，即使合同中没有对安全保障义务作出约定或约定不明确，但根据《合同法》第60条的规定，基于诚信原则衍生出的合同附随义务也是安全保障义务的法源之一。

   由上可知，物业服务企业违反安全保障义务，造成业主合法权益受到损害的，既可因侵权而承担侵权责任？也可冈违约而承担违约责任。此时将发生请求权的竞合！根据《合同法》第120条的规定，当事人可以选择依《合同法》提起违约之诉，也可以选择依侵权法规范提起侵权之诉。

   物业公司能否因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务？

   基于小区公共利益保护的考虑，物业公司亦不得因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务。物业服努合同与供水供电合同是两个独立的合同，涉及不同的合同当事人，小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和电力供应公司。根据权利义务相一致的原则，用水用电人有义务交纳水费和电费，供水、供电公司有义务按照约定供水、供电。也就是说，用水用电人有要求供水、供电的权利，而供水、供电公司相应的享有收取水费电费的权利。根据双务合同履行中抗辩权行使的原则，如果用水用电人不履行交纳水费电费的义务，则供水供电公司可以拒绝履行供水供电的义务，即供水供电公司此时有停水停电的权利。可见，享有停水停电权利的权利人是供水公司和电力供应公司而非物业管理企业。在物业服务合同中，双方当事人约定在业主不交纳物业服务费用的情况下，赋予物业管理企业停水停电的权利是不合理的，因为这一约定侵犯了供水供电人的权利。在合同法上，这属于涉他合同条款，这种条款必须经过第三人即供水供电人的同意，否则是无效的。并且，由于供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务，即使供水供电公司授权物业管理企业代替其收取水费电费并可以停水停电作为收取费用的手段，物业管理企业也不能以停水停电催缴物业服务费用，因为供水供电不是物业管理企业提供的服务，其从供水供电公司得到授权的范围是有限制的。

   《物业管理条例》第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

   物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。