2015/6/25 9:58:36

“住改商”的行为应否被禁止？

    “住改商”是指是指住宅区业主将住房改为商业用途的行为。这一现象的产生与我国经济的发展历程密切相关。随着我国社会经济的发展和城市化进程的加快，人口越来越密集，附带性的商业需求随即产生。在各种因素综合作用下，“住改商”逐渐成为我国社会生活中的普遍现象。但是，也正是随着社会经济的发展，人们对居住的要求不再是简单的“有房可居”，而是越来越注重良好的居住环境，有些经济比较发达的城市也提出了建设宜居城市的目标，“住改商”弊端开始凸现日渐明显。

    “住改商”行为的弊端主要有：(l)严重干扰和影响其他业主的正常生恬，影响业主居住环境的安宁、卫生和舒适，造成邻里失和，引发社会矛盾。(2)由于来往小区人员过多，造成建筑区划内车位、电梯、水、电等公用设施使用的紧张。（3)容易产生安全隐患，增加小区内部不安全、不安定因素，防火、防盗压力骤增。(4)危及建筑物安全，住宅的规划设计与商业用途建筑的设计标准有很大差异！楼层负载也不相同，“住改商”容易导致楼板承重力过大。(5)在物业费交纳问题上，对其他业主有失公平，现行物业费的计算是按照平方米确定的，在此情况下，由于“住改商”往往带来公共设施损耗显著加大、物业服务成本明显增加，在物业费总额并未提高的情况下，其他业主享受物业服务的质量和水平势将有所降低。(6)造成国家税费的大量流失，因商业用地是为盈利而取得！故其土地使用年限和土地使用权出让金的计算标准与以居住为目的的住宅用地均有所不同。在“住改商”的情况下，使得由改建而成的商用房屋的土地使用权使用年限实际上变为了70年，这就变相导致了国家土地使用权出让金的损失。

    <物杈法》第77条和《建筑物区分所有权解释》第11条对这一问题作出了规定。业主将住宅改变为经营性用房（也即“住改商”），除应遵守法律、法规以及管理规约外，还应经有利害关系的业主同意。

    司法实务中，针对住宅小区业主将住房改为商业用途的？存在以下不同观点。

    第一种观点认为，“住改商”存在以下弊端：反复装修，私拆改建，破坏住宅楼的整体结构，影响房屋安全；在住宅小区内从事经营活动，影响业主住宅的安宁和舒适，导致业主对小区安全的忧虑；有的商铺经营项目多样，乱扔垃圾、夜间营业、乱立广告牌等，严重影响他人生活；在住宅小区经营往往占用业主共有部分，等等。因此，“住改商”应当被禁止。

    第二种观点认为，住宅改作商用可以节省经营成本，为小商业者带来了便利；经营灵活，为市民带来便利；它是市场自我调节机制下的产物，应需而生，促进了商业繁荣，增加了就业机会，等等。因此，“住改商”应当被允许。

    第三种观点认为，“住改商”能否被允许，关键是要看这一行为是否遵守法律、法规以及符合管理规约。此外，还应当经有利害关系的业主同意。

    我们同意第三种观点。

    专有所有权与一般所有权本质上是一致的，具有绝对性、排他性和永续性三大特征。纵观历史各国所有权制度的变迁，从罗马法时期的私权神圣无限制原则，到19世纪末20世纪初英法德等资本主义国家纷纷对所有杈行使课以公共利益或合理使用的限制，再到当今世界各国均以法律的形式对所有权的行使进行限制，都体现出了权利的行使要受到一定限制的鲜明特征。

    在“住改商”中，利害关系业主是因“住改商”使得房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的相邻业主。房屋价值受到不利影响是指由于“住改商”行为使得其他业主的房屋价值减损，比如，有的业主利用住房开设餐馆，排放的油烟熏黑了临近业主的住房，排放的污水渗透进入其他业主的住房，对建筑物本身造成了损害；还有是由于商业经营活动使得相邻业主的房屋不适宜居住，使得房屋的市场交易价值大打折扣，这些都属于房屋价值受到不利影响的情况。生活质量受到不利影响是指由于商业经营活动使得其他业主的日常生活受到不利干扰，比如噪声干扰、粉尘干扰等不可量物干扰，使得其他业主的休息、健康受到影响；还有对于周围环境的破坏，以及一些低俗的商业活动的经营，对于其他业主的精神以及内心安宁造成困扰。这种不利影响包括已经造成的，还包括尚未造成但是将来可能会出现的。

    根据《物权法》规定，业主将住宅改为经营性用房，其行为合法化的条件有两个：一个条件是必须遵守法律、法规以及管理规约的规定；另外一个条件是必须征得有利害关系的业主同意。这两个条件必须同时具备，才可以将住宅合理合法地改变为经营性用房，二者缺一不可。可见，在“住改商”问题上，有利害关系业主的同意是必需的，但却不是唯一的，即是必要但非充分条件。

    《中华人民共和国物权法》第七十七条  业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

    《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物乏外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。