2015/6/25 9:55:05

名为合作开发实为房屋租赁的合同效力如何认定？

    如果当事人签订合作开发房地产合同，约定提供资金的一方当事人不承担开发经营房地产的风险，只是在房屋建成后有权使用（租用）一定数量的房屋。此时，双方当事人的真实意思在于将当事人的提供资金作为其有偿使用房屋的对价，而不是合作开发房地产。这种合同，对于从事房地产开发方而言具有融资性质，对提供资金方而言则为有偿获取一定数量的房屋使用权，此相当于房屋租赁合同。其与一般房屋租赁合同在合同内容上的不同之处在于：一是房屋待建；二是提供资金方可能参与房屋建设，主要体现在对房屋规划设计方案的确认方面；三是提供资金方也就是房屋使用方需一次性预付全部或大部分“租金”。

    对此，《国有土地使用权合同解释》第27条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。”一般意义上的房屋租赁合同，合同标的物即用于租赁的房屋在合同签订时即已特定而现实存在。但是此类由合作开发房地产合同转化而来的房屋租赁合同，在合同订立时作为租赁物的房屋尚未建成，更不可能竣工验收和现时交付使用，只是约定在将来房屋建成时才交付使用。

    在一般意义上的房屋租赁合同中，用于租赁的房屋在合同签订之时即已特定而现实存在。但在本条所涉“合作开发房地产合同”签订时，作为租赁物的房屋基本上尚未兴建或者仍未建成。这就使本条规定的房屋租赁合同具有了不同于其他同类合同的特殊之处。正是基于这种特殊之处，使得理论界和实务界对干租赁合同的性质产生了一定争议。

    第一种观点认为，此时的房屋租赁合同为预约性质的合同。

    第二种观点认为，此时的房屋租赁合同应属附生效（停止、延缓）条件的租赁合同。

    我们认为，以上两种观点均存在可商榷之处：

    1．关于预约。预约，是指当事人之间约定于将来订立一定合同（本约）的独立的合同形式。预约的成立和生效仅使当事人负有将来订立本约的义务，如果预约的一方当事人不履行订立本约的义务，另一方当事人可以请求法院强制其履行并承担违反预约的责任。而在本条规定项下！当事人所定合同并非以另行订立本约为内容。在订立了本条所指的房屋租赁合同后，当事人并不需要（也不会）另行订立本约。因此，将这种“房屋租赁合同”定性为预约不妥。

    2．关于附生效条件的合同。附生效条件的合同是指在当事人在合同中约定一定的客观的不确定的将来的事实，作为限制合同效力发生的合同。《合同法》第45条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效。在附生效条件的合同中，合同虽已成立，但在条件成就之前停止效力的发生。在条件未成就之前，以权利之设定、移转、变更、消灭为内容之物权行为或者准物权行为，尚不发生设定、移转、变更、消灭的效力；为债权行为时，债权尚不发生效力，简言之，尚未发生法律行为上之效力。此间，当事人取得期待权或者负有期待义务，应相互尊重条件成就与否之未定状态，并负有不依不正当行为使之成就或者不成就之不作为义务。在本条所定情形中，持“附生效条件”说观点的理由是，可以认为当事人是把房屋建成并具备交付条件作为租赁合同生效的条件。然而，只要加以仔细分析，就会发觋该立场是很难站得住的。从“条件”本身考察，房屋的建成并具备交付条件无疑可以成为条件。但在此类合同（也包括房屋预售合同）中，当事人之本意并非是以房屋的建成并具备交付条件作为限制整个合同效力发生的条件。合同权利义务的约束力是自该合同订立时起随即产生。此外，在附生效条件的合同中，在条件为成就之前，附条件权利人尚不得请求义务人履行义务，义务人亦无需履行相应合同义务。如果采纳“附生效条件”说的观点，无疑使当事人的给付和对方当事人的受领给付失去依据。而在本条所定情形中，作为承租人？其预先支付租赁对价的义务显然是置于该合同具有约束力的前提之下而为的。实际上，这种支付与受领的必要性和合理性，在与其性质相同之房屋预售合同的履行中表现得是尤为明显的。

    因此，我们认为，本条所定房屋租赁合同并非预约，亦非附生效条件的合同，而是一种具有特殊履行特征（非即时性）的合同，在本质上仍属一般意义上的租赁合同。

    《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。