2015/6/25 9:50:38

国有土地管理部门追收土地出让金的案件，其性质如何认定？

   土地出让金可必看作是一定年限的土地使用权的购买价格，即土地使用费，属于房地产税费中的一部分。土地出让金制度实质体现了法律对于土地资源的保护和利用，而在实践中则主要体现为土地规划和土地出让金的征收。国有土地使用权的移转分为出让和划拨两种方式！出让后的土地可以依据法律有关规定进行流转；划拨后的土地通常不可以进行使用权的流转，但在补缴土地出让金后仍可进行流转。然而，土地使用权不论蹦出让方式还是以划拨方式进行移转，必须符合国家及地方政府对于土地规划的目标和要求。土地出让金的内涵包括真正的地租，即绝对地租和级差地租、土地投资的折旧和土地投资的利息。土地出让金的征收遵循土地资源利用的经济学规律，体现着土地资源保护法的各项原则性要求。更重要的是，必单独的形式明确土地出让金．除了具有经济调控意义之外，还具有重要的自然资源保护内涵。通过法律的明确规定和具体实施，土地出让金的制度精神得以彰显，而国家对于土地资源的保护和利用原则也得以深人人心。

实务争点

   审判实践中，对以国有土地管理部门为原告、以开发商及其所属房地产公司为被告、以追缴土地出让金为标的案件的性质确定有三种不同观点：

   第一种观点认为，国有土地管理部门负有行政管理职责任，国有土地的转让，具有行政许可和行政审批的特点，转让行为是否成立，最终要以土地权属登记为生效要件，该类争议不属于人民法院主管。

   第二种观点认为，该类争议属于行政诉讼，以追缴土地出让金为标的的案件应由行政审判庭审理并按照行政法律法规作出实体判块。

   第三种观点认为，该类争议属于普通的民事诉讼，对于欠缴土地出让金的案件应依据土地出让合同，按照《合同法》的有关原则作出实体处理。

裁判思路

   我们赞同第三种观点。

   作为房地产开发企业，取得土地使用权用于商业开发，终极目的是以赢利、获得商业利润为目的。根据法律的授权，国有土地管理部门对国有土地负有经营管理的职责，当国有土地管理部门代表国家以“招拍挂”等市场运作的形式，本着平等、自愿、等价有偿、诚实信用的原则出让具有商业开发价值的国有土地时，对于参加竞买国有土地的受让人而言，在土地转让活动中不仅仅具有行政管理者的身份，而且还具有普通意义上的民事主体身份。由于土地使用权的转让已全部按照市场化方式运作，决定了在国有土地转让合同中双方主体的平等性。因此，以国有土地管理部门为原告、以开发商及其所属房地产公司为被告、以追缴土地出让金为标的的案件的性质应当是普通民事案件，人民法院应按照普通民事案件受理。

   实际转让的画积小于合同约定的面积的，是否应扣减土地转让中相差面积的款项？

 对此，一种观点认为，受让方取得了土地使用权证未提出异议，对此是明知的，应视为认可，不予扣减。另一种观点认为，土地转让款是土地面积的对价，面积不足的应当扣减相应的款项。

   我们认为，在当事人对此没有明确约定的情况下，应当对相差面积所占款项予以扣减，这也是民事活动应当遵循公平原则的具体体现。

规范指引

   《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条 起诉必须符合下列条件：

（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；

（二）有明确的被告；

（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；

（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。