2015/6/24 11:22:16

物业使用人在以自己的名义与物业服务企业直接订立物业服务合同的情况下，业主是否应就支付物业费义务承担连带责任？

    《物业管理条例》第42条第1款后段规定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定”的同时，还规定“业主负连带交纳责任”，由此确立了业主与物业使用人在交纳物业费问题上的连带责任。

    在民法上，所谓连带之债，是抬债的主体一方为多数人，多数人一方的各个当事人之间存在连带关系的债。所谓连带关系，是指当事人各自的债务或者债权具有共同目的，从而在效力上、债的消灭上相互牵连。连带之债包括连带债权和连带债务。所谓连带债务，是指数人负同一债务，其中每个人都有对债权人履行全部债务的义务；连带债权，是指数人有同一债权，其中每个人都有请求债务人履行全部债务的权利。连带之债的发生，可以是基于法律规定，这种原因下发生的连带之债称为法定的连带之债；也可以是基于当事人的民事行为，这种原因下发生的连带之债称为意定之债。《民法通则》第87条规定：“债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。”

    物业使用人在以自己的名义与物业服务企业直接订立物业服务合同的情况下，业主是否应就支付物业费义务承担连带责任，实务中存在两种不同观点：

    第一种观点认为，业主是物业的所有权人，物业服务合同的一方当事人只能是业主而不是物业使用人。物业使用人参与订立合同，是以业主的受托人或者代理人的身份，因此物业使用人与物业服务企业订立的合同实际上是对业主发生约束力。

    第二种观点认为，物业使用人直接对物业进行占有和使用，需要物业服务企业的服务，不论业主委员会或者单个的业主是否与物业服务企业订立了物业服务合同，物业使用人都有权与物业服务企业订立合同，并且作为物业服务合同的当事人而享有权利和承担义务。

    我们同意第二种观点。

    我国法律并没有禁止物业使用人与物业服务企业之间直接订立物业服务合同，基于民事活动的平等自愿原则，只要这种约定不违法，并不损害业主或者其他第三人的利益，物业使用人与物业服务企业自愿就物业服务达成一致并无不可，承认物业使用人订立物业服务合同的资格及其订立的物业服务合同的效力，对于维栌正常的物业服务秩序也具有重要的意义。问题的关键不在于物业使用人是否可以与物业服务企业订立物业服务合同，而在于对于这个合同约定的物业使用人支付物业费的义务，业主是否应承担连带责任。我们认为，应该区别情况分别处理。

    对于物业使用人与物业服务企业之间的物业服务合同，如果在服务项目和服务收费等内容上，与业主委员会同物业服务企业订立的服务合同部分或者全部的一致，对于一致的部分，业主应该承担连带责任。在此情况下，可以推定业主与物业使用人就一致的部分作出了由物业使用人支付的约定，业主应该遵照《物业管理条例》第42条第1款的规定，就该一致的部分，对物业使用人的支付义务承担连带责任。

    如果物业使用人与物业服务企业之间的物业服务合同所约定的服务项目和服务收费，超出了业主委员会与物业服务企业订立的物业服务合同，则超出的部分，在业主没有承诺连带清偿的情况下，不应该由业主承担连带责任。

    物业服务企业行使物业费请求权时，是否应先请求物业使用人支付，或者只有在物业使用人拒绝支付物业费之后，才可以追究业主的连带责任？

    法定连带之债，产生于法律的直接规定，当事人不能通过合同等形式加以排除。如果业主与物业使用人在合同中约定业主对物业费的支付不承担责任或者不承担连带责任，这种约定因违反《物业管理条例》的规定而不具有法律效力。但是，物业服务企业在行使物业费支付请求权时，是否应先请求物业使用人支付，或者是只有在物业使用人拒绝支付物业费之后，才可以追究业主的连带责任？

    我们认为，这样的理解不符合连带责任的特征，也不符合立法的本意。如前所述，物业使用人承担的物业费支付义务，实际上是物业业主的义务，只不过法律尊重当事人的意愿，允许由物业使用人来为物业业主履行这个义务。“从其约定”的表述，在承认业主与物业使用人的绚定的合法性和物业使用人的履行具有消灭债务的后果的同时，实质上是赋予了物业服务企业以选择权。根据这个规定，物业服务企业可以请求物业使用人承担其与业主约定的物业费！物业服务企业也可以不请求物业使用人而直接请求物业业主支付物业费；当然，物业服务企业也可以同时请求业主和物业使用人承担其约定范围内的物业费。正是为避免歧义，为进一步明确业主与物业使用人的连带责任，《物业服务解释》第7条才作出规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”

    业主与物业使用人就物业费支付的连带债务．物业使用人与业主能否约定排除？

  《物业管理条例》第42条第1款规定的是业主与物业使用人就物业费支付的连带债务，属于法定的连带之债，不允许物业使用人与业主约定排除。法律确认物业使用人支付物业费的义务，是从物业使用和管理的实际出发，是尊重业主和物业使用人的意愿；但是，并不能因为法律确认了物业使用人支付物业费的义务而否定物业业主的支付义务和责任。业主是物业服务合同的实质当事人，虽然因物业交付他人使用而不直接享用物业服务企业的服务，但实际上是物业服务的最终受益人；物业使用人之所以能够享用物业服务企业的服务，是因为其使用的是业主的物业；物业使用人享用的物业服务，实际上是物业服务企业对业主依据物业服务合同应该提供的服务，只不过业主因不占有使用其物业而将这种利益让渡给了其许可的物业使用人而已。因此，不论业主是有偿或者无偿地将物业交给物业使用人占有、使用或者收益，业主对于物业费的支付都负有不能推卸的义务。《物业管理条例>所作“业主负连带交纳责任”的规定，正是基于业主是物业服务的最终受益人、业主负有支付物业费的义务而作出的。

    《物业管理条例》第四十二条  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

    已竣工但尚未出售或者尚未交给牺业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。