2015/6/24 11:13:34

楼顶平台是共有部分还是专有部分？

   现代建筑技术的发展和住户需求的日益多样化催生了各种构造类型的楼顶平台，从而使楼顶平台的交易、使用方式上和人们的权属观念发生了变化，面对这种变化，使法律的共有推定保持一定的弹性，可以更好地适应变动不居的社会生活。楼顶平台原则上推定为法定共用部分，但在特殊情况下？应允许特定主体通过反证来推翻法律的推定。现实中存在一些仅与顶楼住户的专有部分相通连，在构造上具有“相对独立性”的楼顶平台，这类楼顶平台客观上已经形成了只能由顶楼住户专用的事实，其他住户根本没有使用可能性，而且，由于顶楼住户在购买此类房屋时，一般也已经为该楼顶平台支付额外的价金，因此，在所有权观念上，顶楼住户和其他区分所有人一般也都将此类楼顶平台视为顶楼住户专有。

   对于楼顶平台是属于全体业主共有部分，还悬属于楼顶住户的专有部分，实践中存在以下几种观点。

   第一种观点认为，楼顶空间当然应为全体区分所有权人共有，且开发商不能通过合同约定的方式卖给单个业主。

   第二种观点认为，根据区分所有权理论中的构造和利用上的独立性标准，如果楼顶平台具有构造和利用上的独立性，就应当属于专有部分的组成部分。

   第三种观点认为，楼顶平台的所有权原则上属于全体业主，但是，如果按照规划设计的要求，楼顶平台只能由顶楼业主才能进入，并且被明确列入销售合同，那么楼顶平台的所有权属于顶楼的业主专有。

   我们同意第三种观点。

   楼顶平台的实质是楼顶的一定空间，是空间权的内容。楼顶平台任何时候都是附属物，不能单独买卖。如果开发商将平台单独出卖，该买卖行为无效。同时符合以下条件的楼顶平台，可以认定为专有部分的组成部分：

   第一，符合规划，规划设计上有楼顶平台。如果规划设计上只有楼顶，没有平台的，就谈不上楼顶平台是共有部分还是专有部分的问题。这时的楼顶平台是违法建筑。另外，还应当审查规划本身是甭合法。

   第二，必须具备“具有构造上的独立性，能够明确区分”和“具有利用上的独立性，可以排他使用”的条件，特别是“可以排他使用”这一条件。可以排他使用，是指规划上专属于特定房屋，不经过该特定房屋，就不能到达楼顶平台。如果规划上经过公共通道能够到达楼顶平台，那么表明这样的楼顶平台属于《物权法》第73条所规定的其他公共场所。如此一来，它就不属于专有部分的组成部分。人为地堵塞公共通道，造成只能从顶楼住房才能到楼顶平台的现状，这样的耧顶平台也属于其他公共场所，而不属于专有部分的组成部分。

   第三，建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同。

   另外需要考虑的是，在只有顶楼业主才能到楼顶平台的场合，将楼顶平台的所有权认定归属于顶楼业主，并未损害其他业主的合法权益。理由如下：一是这样确权有规划设计的依据，符合法律规定。二是如果认为任何情形下全体业主对楼顶平台都享有所有权，在只有顶楼业主才能到楼顶平台的场合，除顶楼的业主外，其他业主根本不可能行使所有权的任何权能，如果还认为全体业主对楼顶平台享有所有权是不切实际的，也没有任何意义。三是顶楼业主支付了比其他业主更高的价格，对楼顶平台享有所有权也是应该的。四是如果认为只有顶楼业主才能到的楼顶平台的所有权属于全体业主，那么，正常的维护费用也要全体业主负担，但其他业主并不能实际上享有任何权利，这样的结果是，全体业主负担费用，但享受不到任何权益，实际上对全体业主是不利的。

   《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

   （一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

   （二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

   （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

   规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

   本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。