2015/6/23 9:33:40

物业使用人是否有义务交纳物业费？

    《物业管理条例>第42条第1款后段规定：“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”从这个规定可以看出，物业使用人应该是经过业主许可而有权占有使用业主的物业的人。物业使用人具有以下特点：第一，物业使用人是通过与业主约定、获得业主许可而使用物业的人。第二，物业使用人取得对物业的占有。第三，物业使用人是有权使用物业的人。

    对于物业使用人是否有义务交纳物业费用，实务中存在两种不同观点：

    第一种观点认为，从权利与义务相一致的原则出发，物业使用人享用了物业服务，作为物业服务的实际受益人，就应该承担交纳物业费的义务。

    第二种观点认为，物业使用人没有义务交纳物业费，物业使用人一般与物业服务企业并没有直接的合同关系，物业服务企业没有依据直接请求物业使用人交付物业费。

    我们同意第二种观点。

    物业使用人尽管使用的是业主的物业，但同样离不开物业服务企业的物业服务；在物业服务的区域内，物业服务企业也不会因使用物业的人不是业主自己而不提供物业服务，因此，从物业使用人享用了物业服务和物业服务企业提供了服务这个事实出发，肯定物业使用人的交纳物业使用费义务有其合理性。但是，从物业服务合同关系看，物业服务合同的当事人是物业服务企业与业主，物业服务企业之所以对物业使用人提供服务，原因还在于物业使用人使用的是业主的物业，物业服务企业提供服务是其履行与业主间的物业服务合同的要求；物业使用人之所以能够享受物业服务，原因也在于其使用的是业主的物业，韧业使用人只不过是代业主接受物业服务企业的服务而已。因此，就物业服务合同约定的权利义务及其行使和履行而言，物业服务企业难以依据物业服务合同而要求物业使用人支付其使用期间的物业费。在《合同法》及相关法律没有就租赁或借用他人物业时承租人或借用人是否应该承担支付物业费的义务作出明确规定的情况下，<物业管理条例》也没有直接规定物业使用人对物业服务企业承担有支付物业费的义务，应该说，《物业管理条例》的这种处理是妥当的。

    虽然法律没有直接规定物业使用人享用了物业服务就要支付物业费，但法律并不排斥业主与物业使用人就物业费的支付进行约定。从物业使用的实际情况看，无论是业主本人还是业主之外的物业使用人？使用业主的物业，都离不开物业服务企业的眼务，而要享用这种服务，需要付出成本也就是要支付物业费。因此，在业主许可物业使用人使用其物业时，物业使用费的支付，往往会成为双方约定的内容。另一方面，业主与物业使用人就物业费支付所作约定，虽然不是出现于业主与物业服务企业订立的物业服务合同中，但这种约定，对于物业服务企业而言并无不利影响，相反是实质上赋予了物业服务企业以权利。正是基于这些实际情况，《物业管理条例》尊重业主与物业使用人就物业费支付所作约定并承认这种约定的效力，从而规定“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定”。

    《中华人民共和国合同法》一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定。并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。