2015/6/23 9:10:26

出让土地用途变更后，建设用地使用权出让金应作出何种调整？

   国有土地的使用用途，原则上在受让方取得土地使用权后，是不得随意变更的，但作为例外，在经由出让方和相关部门同意后是可以予以变更的。当土地用途变更时，由于土地出让金的计算标准等与土地用途直接相关，土地用途发生变化通常会使原土地出让金的数额也发生变化。依据变更后的土地用途计算土地使用权出让金，可能会与当初出让合同约定的土地出让金有所出入，这就发生了土地出让金的调整问题。因此，根据新用地性质重新计算得出的土地出让金数额，既可能超出原土地出让合同所确定的出让金，也可能低于原出让合同所确定的出让金。

   土地出让金是一个可变量而非固定值，决定其数额的因素很多，土地用途、土地供需关系紧张程度、国家政策、不同的经济发展阶段等，都直接决定着土地出让金的价格。在现行制度下土地出让金的计取直接与土地使用的用途密切相关，土地用途发生改变，所对应的出让金数额也将会发生相应的变化，对当事人提出因变更土地用途而要求调整土地出让金的请求，应当予以支持。并且，无论是出让方、还是受让方，都有权要求按照同种用途的土地所对虚的出让金标准来对原合同约定中的土地出让金进行调整。

   如上所述，由政府确定的土地出让金的最低价，并不是一个一成不变的东西，在不同时期确定的价格完全有可能不同。由于现实中此类问题确实存在，解决起来又比较棘手，从有利于指导审判实践的角度出发，必须找出解决问题的具体办法。

实务争点

   虽然对于签订了土地使用权出让合同后改变土地用途以及土地出让金的调整，已有一些相关规定，但这些规定并未进一步对土地出让金应如何具体调整作出规定，因而在实践中给人民法院审理此类纠纷带来了困难。对于如何确定土地出让金调整的时间问题，理论与实践中有两种观点：

   第一种观点认为，应当按变更后的土地用途依最初签订出让合同时所应支付的出让金的多少为评判标准来进行调整。

   第二种观点认为，应当以变更后双方发生争议诉讼至人民法院时所对应的出让金标准来进行调整。

裁判思路

   我们同意第二种观点。

   按照有关规定，改变原出让合同中约定的土地用途，应当重新签订或者变更原合同并就土地出让金等问题作出调整。但是，具体以哪一阶段的出让金价格为标准，对当事人主张的保护程度将有所不同，主要可能遇到以下几个时间点：一是签订原合同的时间；二是土地用途实际发生改变的时间；三是当事人起诉至人民法院的时间。受让方改变土地用途的行为已经经过了出让方和政府城市规划行政主管部门的同意，在支持当事人因变更土地用途导

致出让金调整的请求时，应当以起诉时的同种用途的土地的出让金标准来调整。按照这一时间点作为调整出让金价格的标准依据，既有利于兼顾双方当事人公平，又有利于据实调整。因此，以起诉到人民法院的时间作为调整时间点最为恰当。

   在出让金的调整标准上，因为土地的地价与土地的用途具有密切关系，土地用途发生变化，出让金标准亦相应的发生变化。因此，《国有土地使用权合同解释》第5条以相同用途的土地出让金标准确定土地用途改交后的土地出让金是比较合理的。各地人民政府一般对不同地块、不同用途的土地基准地价和标定地价都有明确的规定，实务中一般参照各地人民政府规定的相同用途的土地基准地价和标定地价作为调整土地出让金的依据，采取补交土地差价的方式确定土地使用者应支付的土地出让金。

同类问题

   哪些民事主体有权利提出调整出让金的请求？

   关于出让金的调整问题，如果当事人之间无法自行解决而欲诉诸法院时，是仅限于出让方有权提出调整出让金的请求：还是包括受让方也可以提出呢？由于现有规定并不明确，所以审判实践中也面临着困惑。我们认为，出让方本身作为土地的管理者，负有一定的对土地开发、利用的管理、监督等职能。由于其特殊地位，当其欲改变土地用途时，往往无需通过变更原合同内容的形式，即可采取诸如基于社会公共利益的需要、规划要求等原因，很容易使受让方接受条件。此种情形下，土地管理者享有一定的行政权限，可无需承担违约责任，也无需承担民事上的赔偿责任。按照现行有关规定，其只需要对受让方受到的损失予以适当的补偿即可．这种补偿并非民法意义上的补偿，所引发的纠纷不属于民事审判的范畴，也不适用《国有土地使用权合同解释》第6条的规定。因此？司法实践中主要指受让方主动改变土地用途而产生的纠纷。

   《国有土地使用权合同解释》第5条规定：“受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。”这是关于人民法院在审理土地使用权出让合同纠纷案件中，对当事人因受让方改变土地用途而请求按照起诉时改变用途后的标准相应调整土地出让金时应如何处理的具体规定。理解这一规定，主要从以下几个方面

去把握：一是提出改变约定的土地使用用途的主体，为原签订土地使用权出让合同中的受让方，而不包括土地出让方；二是幽让方和政府规划部门均同意受让方关于变更土地用途的请求；三是出让方和受让方虽然就受让方变更土地用途的意思达成一致，但井未正式变更原合同．未就土地出让金问题重新作出调整；四是人民法院支持当事人提出调整土地出让金请求，以诉讼发生时当地同种土地用途所对应的出让金为调整依据，而不是以原合同签订时或者实际变更用途时等阶段的出让金价格为依据。

   受让人不履行支付土地出让金的义务的，出让人是否有权行使合同解除权？

   审判实践中？因土地使用者不按照出让合同约定支付建设用地使用权出让金而发生的争议比较普遍，也是出让人请求解除建设用地使用权出让合同的主要事由。出让人和受让人订立国有建设用地使用权出让后，受让人按照出让合同约定支付土地出让金是其应负的主要合同义务，受让人不履行支付土地出让金的义务，构成根本违约，致使出让人订立建设用地使用权出让合同的目的不能实现，出让人有权依据《合同法》的规定和合同约定行使合同解除权，解除建设用地使用权出让合同。

    l.按照有关规定，订立国有建设用地使用权出让合同后60日内？受让人应当向出让人支付土地出让金。但在实践中，许多出让人和受让人未按该规定执行，合同中约定受让人支付土地出让金的期限普遍比较长，有的长达一年以上。此种情形下，如果受让人未按照法律规定的期限支付土地出让金是否构成根本违约，出让人是否有权行使合同解除权，当事人各方争议比较大，如果受让人未按照法律规定的期限支付土地出让金，认定构成根本违约，则会导致大量的建设用地使用权出让合同被解除，不利于建设用地使用权交易关系的稳定，因此，实务中一般做法是按照建设用地使用权出让合同约定的支付土地出让金的期限认定受让人未支付土地出让金的行为是否构成根本违约，并据此确定出让人是否有权行使合同解除权。

    2．受让人未按照出让合同约定支付出让金的，是否支持出让人解除合同的诉讼请求，应当根据建设用地使用权出让合同的履行情况予以处理，如果出让人已经将土地交付给受让人，受让人已经取得国有建设用地使用权证？并且实际开发利用了土地，而受让人仅欠付少部分土地出让金的，可以责令受让人承担继续履行、支付违约金或者赔偿损失的违约责任！而不宜支持出让人解除合同的诉求。

规范指引

   《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条 土地侵用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让全。

   《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准．依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

   《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途？当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让全的，应予支持。