2015/6/19 9:37:47

对预售合同登记与预告登记的异同如何认定？

   由于预告登记制度在我国直到2007年《物权法》的颁布才正式确立，而在此之前，在商品房预售环节长期只有预售合同登记存在，加上法律对预售合同登记的法律效力没有做出明确的规定，结果在现实当中导致了理论界和实务界对预售合同登记和预告登记异同的纷争。

   就预售合同登记与预吉登记的异同认定问题而言，司法实践中存在不同观点：

   第一种观点认为，预售合同登记在性质上属于预告登记，具有预告登记的效力。预售合同登记之前，预购人只能基于预售合同享有债权请求权，而在预售合同登记之后则可视为享有所购在建商品房建成之后的一种“准物权”。通过预售合同登记，预购人就享有顺位物权，并且能够依此对抗第三人。该观点又称为同一说。

   第二种观点认为，预售合同登记与预告登记制度之间存在区别，尤其是在《物权法》确立预告登记制度之后，预售合同登记与预告登记有着本质的不同。该观点又称为区别说。

   我们同意第二种观点。

   商品房预售合同登记与不动产预告登记制度是不同的两种制度，二者并不存在种属关系，不能把商品房预售合同登记视为不动产预告登记在商品房预售领域的一种特殊表现形式，或者说是一种子类型。一些学者之所以会认为商品房预售合同登记就是预告登记，并非他们没有注意到二者之间的区别，而是当时在我国法律还没有规定预告登记制度以前，他们希望商品房预售合同登记能够承担起预告登记的价值功能，学者们并希望通过制度设计，直接赋予预售合同登记以预告登记的效力，从而达到保护预购人合法权益的目的。

   《物权法》颁布并确立预告登记制度之后，商品房预售合同登记与预告登记是两种不同的制度应该说没有任何的疑义了。从此，对二者之间的界限划分视乎也就再也没有多大的价值和意义了。在这种情形下，学术界关于二者之间的争论相对的就少了很多。

   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问趣的解释》第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

   当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。