2015/6/19 9:32:26

《物权法》第74条第1款规定的“应当首先满足业主的需要”属于何种性质的强制性规定?

    车位、车库是小区业主共同生活的重要辅助设施，性质上属于小区的配套设施。因此，车位、车库应当首先满足本小区业主的停车需要。因为现代社会特别是大中型城市已经是汽车社会，开车已经成为城市人日常生活的重要组成部分。很难想象在一个小区只有专有部分没有车位、车库。既然是专有部分的配套设施，那么就应当首先为专有部分的业主眼务。只有在满足本小区业主停车需要的情况下，才能考虑为小区外的其他人提供服务。

    对于业主的需要，在时间上应当合理，在数量上也应当合理。满足业主需要只能是合理的需要，也就是说，只要满足业主基本的停车需要，就认为已经满足；同时，业主的需要应当解释为全体业主的需要，或者说最广大业主的需要，而不能是个别业主的需要，这样才能保证对全体业主都公平。最高人民法院《建筑物区分所有权解释》第5条规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

    对于《物权法》第74条有关“应当首先满足业主的需要”，这一规定是否属于强制性规定，实务中存在两种观点：

    第一种观点认为，该规定管理性规范，不属于效力性强制性规定。

    第二种观点认为，该规定在性质上属于效力性强制性规定，违反了该规定而订立的合同，都应当被宣告无效。

我们嗣意第二种观点。

《物权法》第74条的规定，在性质上属于强制性规定，否则，开发商可以任意处分车位、车库给业主之外的第三人，或者卖给或者出租给某个业主过多的车位、车库，其结果是整个小区业主的停车利益受到损害，但由于不是强制性规定，开发商就可以不承担责任，与《物权法》第74条的立法初衷是大相径庭的。因此，我们认为，<物权法》第74条关于车位、车库“应当首先满足业主的需要”的规定属于《合同法》第52条第(5)项规定的强制性规定，而且属于效力性强制性规定。

    同时，实践中不排除有开发商将小区的车位、车库出卖给业主以外的第三人的情况发生，开发商的这种行为属于相对无效。在没有权利人提出请求的情况下，人民法院没有必要主动干预。但是，～旦符合条件的业主提出要求，请求人民法院认定此种处分行为无效，人民法院应当依法认定为无效。从这个角度看，《物权法》第74条第1款的本意仍然是禁止开发商将规划车位、车库出卖给业主之外的第三人。

    《中华人民共和国物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

    建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

   占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。