2015/6/19 9:28:06

房屋竣工验收足否是分配权益的前提条件？

   房地产开发项目竣工后，应当进行验收，验收合格后，才能交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第17条明确规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

   但是，随着《行政许可法》的颁布实施，行政审批制度改革的推进，国务院已经取消了房地产开发项目的竣工验收制度。

   实践中的竣工验收，由建设单位负责组织实施，验收内容多是对建设工程的竣工验收。单项工程完工，进行单项工程验收；分期建设的工程，进行分期验收；全面工程竣工，进行竣工验收。

   合作开发的房屋未通过竣工验收，当事人能否请求人民法院分配房地产项目的权益？

   第一种观点认为，应当以竣工验收为标准决定人民法院是否受理此类案件，凡合作开发建设的房地产项目在政府相关主管部门作出竣工综合验收合格前，当事人请求分配的，不予受理；已经受理的，驳回起诉。持该观点的人多依据《建筑法》第61条没有竣工验收合格的工程不得交付使用的规定，认为法院不得受理相关权益分配诉请并作出裁判。

   第二种观点认为，案件能否被人民法院受理，应根据《民事诉讼法》中关于起诉条件的条文进行判断，与房屋竣工与否无关。

   我们倾向于第二种观点，并认为，房屋竣工验收并不是分配权益的前提条件，当事人请求法院分配房地产项目的权益，不受房屋是否竣工验收所限。具体理由如下：

    1．法院受理案件的标准是《民事诉讼法》规定，即只要符合相关法律规定的要件，法院就应当受理立案，不得以其他理由剥夺当事人的诉权。

2．没有竣工验收合格的房屋，并不等于违法建筑，当事入对其依法享有合法权益；同时，没有竣工验收合格的房屋，并不等于以后不能竣工验收合格。实践中，当事人在合作开发房地产过程中，往往由于双方之间产生纠纷，彼此失去基本的信任关系？导致合作开发房地产项目未能竣工完成。在当事人已经发生纠纷的情况下，如果法院不受理当事人对房地产项目分配权益的请求，则当事人的权益如何保护？其结果必然是当事人的权利无法得到应有的司法救济，社会纠纷无法得到解决，不利于房地产市场的健康发展。

 3．《建筑法》第61条规定没有竣工验收合格的房屋不得交付使用，系对于施工方与建设工程发包方之间的工程交付使用而言的，与合作开发房地产合同的当事人之间请求分配确定各自享有的权益，并不相矛盾。

   综上所述，在房屋竣工验收合格前，当事人请求分配房屋，人民法院对此类案件不予受理，是站不住脚的。主张以竣工验收为标准决定人民法院是否受理此类案件，实际混淆了房屋能甭交付使用与当事人请求分配权益的界限。对法院而言，只要房屋是合法建筑，无论其是否经过竣工验收合格，人民法院都可以根据当事人的请求对房屋进行分配。至于讼争房屋的交付使用，与分配合作开发房地产项目的权益诉讼案件无关。

   《中华人民共和国建筑法》第六十一条 交村竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。

   建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。